緊接著上一篇的內容,透過數據統計的視角,首先我們得先感受自己所選的地區是哪一類型的量體,也就是它平日的規模有多大?而且觀察量體規模必須涵蓋著交易量與市售量,只是我們為何得先從一個區域的量體規模觀察起呢?
甚麼是買房的【量體規模】訊號?
簡單地說,一個區域的量體規模會牽涉該區平日的胃納量與競爭程度,回到一般民眾身上最直接的影響就是,買房當下的「選擇」與日後賣房時的「兢爭」程度。
最直覺地觀察,量體太大雖然選擇比較空間變大,但只要長期觀察下來供給面沒有限縮下來還是持續不變甚至擴大,就表示日後賣房一樣會被激烈的競爭所衝擊,以新北市為例,像淡水就泛指這一類大量體,只是在過去一般民眾只能隱約感覺淡水好像空屋不少,但卻無法具體感受到底有多少賣壓與市場買氣,透過上圖的區域比較之後,過去的猜測就能完全具體化了。
反過來看,當一個區域的量體規模太小時,對一般民眾在買房時地限制就是選擇受到侷限,自然也容易在日後賣房時受到衝擊,然而這一塊卻有可能南轅北轍的發展,比如地點較佳的區域因為惜售導致供給量不足,在需求量穩定的背景之下自然房價上揚,然而也有些區域是供需量體規模原本就不大,自然日後要賣房時就容易因為受到交易停滯所影響。
時間週期的選定影響買房數據成敗
當然這又會牽涉到,該如何觀察時間周期才能盡量完整而客觀呢?由於房市的每筆交易金額都相當龐大,故無法像股市那樣從微觀或是日週期來做觀察,即便以每月週期來看,都很容易受到不同區域的外在干擾而產生過大的波動。
相對而言,透過每季周期的觀察,不僅能避開年週期太過於寬鬆難以因應未來變化的缺點,同時也具備累積三個月的數據量較不易受個別月份波動所干擾。
至於該觀察多久的時間周期才算完整,【買房神探BI】的預設建議最好有三年的時間,畢竟太長的時間極易淡化短時間內的影響因素,然而若以每季週期作為時間單元時,太短的時間範圍反而無法反應該區的供需脈動。
透過上述的理解,你就能從上圖【買房神探BI】中去辨識特定區域的量體規模訊號,只是該從何處下手來觀察呢?在此簡單整理出幾項要點
- 讓該區域的供給與需求量體能同步比較。
- 將比較方式從數字調整成百分比例。
- 每年的觀察重心以Q3Q4優於Q1Q2。
想知道為何要設定成上述的量體觀察原因嗎?若你想要進一步去認識,請別錯過近期所舉辦的相關活動喔!
