購買預售屋是一項重要決定，從選屋、簽約到付款，每一步都需要仔細規劃。然而，若因特殊原因必須解約，購屋者可能面臨違約金或解約金的相關問題。在這篇文章中，我們將深入探討預售屋解約的主要影響，解約過程中的注意事項，以及如何降低潛在損失。
預售屋解約的基本原則
1. 解約與違約的區別
解約與違約看似相似，但在法律及契約上的定義不同：
- 解約：依據雙方合約中的條款，買方或賣方依法中止契約。
- 違約：未按契約履行義務，導致合約未能如期完成。
若買方決定解約，通常需要支付一定比例的違約金，而這一比例在內政部所制定的《預售屋買賣定型化契約》中有明確規範。
2. 違約金的限制
根據《預售屋買賣定型化契約》，違約金最高不得超過房地產總價的15%。舉例來說：
- 若預售屋總價為1000萬元，違約金最高為150萬元。
- 若已繳款項低於150萬元，建商只能沒收已繳款項，不得再要求補足。
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預售屋解約的時機點與影響
1. 簽約前的解約
在簽訂正式合約前，買方提出解約通常不會涉及違約金問題。此階段的取消訂單一般僅需通知建商或代銷業者。
注意事項：
- 確保未繳交任何正式款項。
- 若已支付訂金，需確認是否可全額退還。
2. 簽約後的解約
若在簽約後提出解約，買方將需支付違約金，比例以合約約定為準，但不得超過15%。
實例說明：
- 小明購買一間總價800萬元的預售屋，已支付20萬元訂金。若後續解約：
- 建商最多可沒收20萬元訂金作為違約金。
- 若訂金超過120萬元，超出的部分應退還給買方。
預售屋解約的申報規定
依據法規，預售屋解約後必須於30日內進行登錄申報，以避免因虛假交易或哄抬房價遭到罰款。若未按規定申報，將面臨3萬至15萬元的罰款。
提醒：
- 確保解約後雙方依約履行申報義務。
- 若對申報細節不熟悉，可諮詢專業代書或不動產業者。
預售屋解約的常見原因
- 經濟狀況變動
若因失業或經濟壓力導致無法繼續支付款項，購屋者需立即與建商溝通，尋求合理解約方式。 - 建商違約
若建商未按合約約定提供主要建材、未按時開工或完成驗收，買方可依法主張解約並要求賠償。 - 房價波動
若市場房價下跌，購屋者可能因擔心虧損而選擇解約。
如何降低解約損失？
- 簽約前充分了解條款 在簽約前，務必詳細閱讀合約，尤其是關於違約金、解約條款的規定。
- 與建商協商 若確定無法履約，與建商協商減少違約金損失，避免訴訟糾紛。
- 尋求法律支援 若認為違約金比例不合理或建商有違法行為，可向法律專家尋求幫助。
- 保留交易證據 將所有支付紀錄、合約條款妥善保存，以備日後可能的爭議。
啦可一心得分享:
如同股市上漲時,很多散戶一窩蜂地搶進股市,結果不是認賠殺出就是慘遭套牢,而房市也是類似的情境,其中除了衝動之外,也包括了許多勉強與貪心的試煉,而接觸如此多的預售屋違約諮詢,等發生問題才在詢問如何能降低違約金額,啦可一建議還不如事前去做預防與準備,比如在做決定購買預售屋之前,花點小錢來找一位客觀有經驗的第三方(如諮詢顧問)來協助你做最後評估,讓他來告訴你未來可能會承擔的風險,你可能遭遇的變數接近時,風險發生的機率有多大,而不是等到問題發生了,才在花大錢來減少損失,都屬於亡羊補牢。
違約金的計算與比較表
| 預售屋總價（萬元） | 最高違約金比例 | 違約金金額（萬元） | 已繳款項（萬元） | 建商可沒收金額（萬元） |
|---|---|---|---|---|
| 1000 | 15% | 150 | 120 | 120 |
| 800 | 15% | 120 | 50 | 50 |
| 500 | 15% | 75 | 100 | 75 |
常見答客問
1. 預售屋解約時，需要支付的違約金是多少？
- 回答：根據內政部《預售屋買賣定型化契約》規定，違約金不得超過房地產總價的15%。例如，若預售屋總價為1,000萬元，違約金最高為150萬元。如果買方已支付的款項不足15%，建商只能沒收已繳金額，不能額外請求賠償；若已繳金額超過15%，建商需退還多餘部分。因此，買方應在解約前詳細確認支付金額與合約條款。
2. 解約後，建商是否需要退回已繳款項？
- 回答：是的，但須依照《預售屋買賣定型化契約》規定執行。若買方已繳金額超過15%的違約金上限，建商需將超出部分退還給買方。此外，如果賣方違約，買方也可以要求全額退回已繳金額，並賠償房屋總價15%的違約金。因此，在購屋過程中，買方應詳細記錄每筆付款，以備不時之需。
3. 在什麼情況下買方可以無償解約？
- 回答：買方可以在簽約前無償解約，且不需支付任何違約金。然而，在簽約後提出解約，建商依法可收取不超過房屋總價15%的違約金。此外，若賣方違反合約條款，例如未履行約定的開工或取得使用執照期限，買方也可以要求無償解約，並索取賠償。因此，在購買預售屋前，買方應仔細檢視合約內容，了解自己的權益和義務。
這些答客問簡單明瞭，適合回答消費者對預售屋解約最關心的問題。
結論
購買預售屋是重要的財務決策，需慎重考慮。解約並非無法避免，但可能面臨一定的金錢損失與法律責任。透過充分了解契約條款、妥善溝通與合法申報，買方能將解約的風險降到最低。
在任何情況下，購屋者都應諮詢專業人士，以確保自己的權益受到保障。預售屋解約涉及的違約金及申報規定不僅影響財務，更可能對信用及未來購屋計畫帶來長遠影響。
