新莊區房價的關鍵剖析 (買房神探版)

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要了解一個地方的房價,我們建議先從當地基本的發展走勢去做認識。 以人口數約42萬的新莊地區為例,他的建物總量約在18萬戶左右。而住宅類型約在15.4萬戶附近,佔比約85.6%。 同時由於本身兼具著臺灣北部工業重鎮,因此新莊境內有著比例不低的工業區,包括新北產業園區,以及瓊林、西盛、頭前等四大工業區。 再加上新莊早期有不少從南部北漂上來定居的歷史痕跡,讓新莊地區相較其他新北地區相比,造就著更多當地藍領工作與居住的機會與空間。 新莊區都市計劃
(咖啡色為工業區,上圖源於新北市政府城鄉發展局官網)
當然近年來新莊更是繼板橋地區之後,成為新北市政府都市計畫發展的重點區域,而「重劃區的開發」更成為新莊地區這些年來在市場上朝氣蓬勃的主要原因。 然而重劃區的開發軌跡可從上新莊的頭前重劃區開始,並在副都心重劃區被人為炒作初次泡沫之後讓人們走向首次的省思,只是這樣的沉澱似乎沒耽擱的太久。 當環狀線捷運南段與機場捷運的陸續通車之後,重劃區更從早期的想像階段逐漸步入實現階段,人們在此階段似乎又看到另一次機會出現。 但也有與原本想像不一樣的情況出現,沒錯!! 重劃區本身的珍貴稀有性在新莊地區也出現了全新的考驗,這樣的考驗不僅僅只是想像階段與現實成行之間的落差。 同時也由於橫跨新莊泰山的塭仔圳重劃區無限想像空間的市場供應(約有468公頃的土地開發),更讓新莊房價穩定度的不確定上,不得不多花一份心力去重新定義新莊的現在與未來。 你有從台北市的市中心(約在捷運忠孝新生站附近)搭乘捷運到上新莊的捷運新莊站與下新莊的捷運丹鳳站的經驗過嗎? 搭配著下方的地圖也許你可以從搭乘捷運的過程中去感受現實中新莊到台北市中心的時間差距,畢竟離開台北市的第一站並不是新莊而是三重,因此除非新莊能不依賴台北市的工作需求效應而自給自足的自成一格,否則新莊在地理位置的現實面依舊在三重之後。 捷運新莊線全線路線示意圖
(本圖摘要於捷運技術半年刊 第44期)
然而這樣的現實既是桎梏也是優勢,怎麼說呢? 正當雙北市受土地取得不易而都更發展艱困之際而導致房價居高不下,位居二線且土地供應充沛的新莊重劃區其實可以遞補上這澎湃的市場需求缺口。 只是在房價的發展上新莊重劃區應該必須面對地理位置上的現實,而不應該脫離原本既是桎梏也是優勢的本質。 但時至今日,脫開房價桎梏發展的新莊,讓人不免擔憂揠苗助長之下,終究會讓這顆市場上的新星,走入緩慢的循環當中而着實令人惋惜。 因此當我們試著去揭開新莊房價走勢發展的同時,我們必須清楚每個地區都有不同的環境發展背景與市場供需,如同前面所提到新莊本身的本質一般,而房價的發展也會與這些要素相互影響著,縱使是人為刻意的炒作也只能是曇花一現。 如同新莊目前最火紅的副都心重劃區一般,三條捷運線經過就真的能讓新莊房價永冠新北嗎? 宏匯廣場對你的使用程度真的會如想像那樣頻繁嗎? 中央合署辦公大樓、新北知識產業園區、台灣電影文化園區等等這些建設題材對多數人居住的的房屋價值,究竟能否經的起長期居住的時間考驗呢? 其實在台灣,房價的走勢發展通常有兩種不同類型的經典走勢,一種是先被想像力給主導著,接著才會接受現實面的考驗,而這一類的發展走的是持續修正的格局,只是房價修正的幅度都相當的大,不一定適合多數的購屋民眾。 而另一種則是直接從現實面下手,房價雖成長的相當溫吞,但卻能累積不少認同的交易量而緩步驅堅且相對穩健,到底哪一種類型的房價走勢才是真正對多數購屋者之福呢? 畢竟房地產不是股市,仍必須以中長期穩定發展才是良策,因此就目前對新莊區房價的短期觀察,仍脫離不開第一種先被想像力給主導著日後持續修正的房價走勢當中。 但隨著實價登錄的優化與多數人更懂得如何使用有效的大數據工具來進行比較與判讀會讓新莊的房價走勢更加的透明與市場回歸理性的判斷,而走向第二類型較為穩定房價發展的格局走勢的。 「有夢最美,希望相隨。」因此我們依舊是看好新莊這一塊寶地的,但是良馬也必需要有具慧眼的伯樂才能有發展的空間,而不是只會逞匹夫之勇,否則一塊寶地最終也只會被糟蹋而已。 接著請繼續關注重頭戲「新莊房價走勢」的大數據解析喔! 新莊各年度單價購買力追蹤
(圖一)
圖一所代表的是新莊區針對購買0~1年的積極性買房的長短程單價分析,參考時間從2012~2020共計九年(上圖),其中位數單價為42萬,倘若點選最近2020年的1~10月份的單價走勢(下圖),中位數上升至44萬。 同時從7月份開始單價持續上揚當中甚至已到10月份的46萬,然而上述的只是新莊區房價長短程的走勢,你必須搭配背後交易量能一起觀察,才能清楚這次上漲後是否會回跌 更多總價趨勢查詢 新莊交易量能追蹤
(圖二)
圖二為與圖一設定相同條件下的交易量能圖,它的觀察方式很簡單,首先我們很清楚知道新莊區交易的中位數量能為925筆,並於2019年(1123筆)開始已經高過中位數,而在2020年更站上1201筆交易量。 但眼尖的你應該會發覺2019年的中位數單價是打底的41萬,然而2020年僅靠78筆(1201-1123=78)便能真正站上44萬嗎? 再者我們從下圖短期月份量能走勢便可以看到,短期交易量能從七月份168筆下滑到10月份的89筆,萎縮幅度高達47%。 因此綜合從短期到長期的交易量能觀察,我們就能相當清楚這一波漲勢背後的虛實,日後勢必回頭再次回測42萬。因此倘若你沒有這樣的觀測工具,勢必萬萬無法有此一客觀的依循標準。 最後隨附上買房神探所提供給您的新莊區房價走勢的觀察工具,你可依照下方流程依序查詢即可貼近新莊房價走勢並進行觀察。 流程一 : 設定以捷運站周邊一公里(0~1000m)住宅大樓或公寓,個別進行年度單價走勢觀察 流程二 : 觀察重心可以先觀察出台北第一站的三重區各捷運站與新莊區的單價差異發展(流程二可自由選擇保留或跳過) 流程三 : 新莊區內部的比較,請記得比較上新莊成熟區域代表(捷運新莊站)、目前較火紅重劃區代表(捷運副都心站)、下新莊成熟區域代表(捷運丹鳳站) 流程四 : 比較各年度之後,請進行近期房價比較,(目前為2020年1~10月份的房價走勢),你可以清楚近期房價偏離穩定市場的走勢究竟落差有多大喔!!
(👆上方大數據工具你可親自體驗)
最後買房神探也祝福您能真正成爲一位深具慧眼的伯樂喔!! 不僅可以利己利人(幫助下一代)更不會間接地助長炒作,歡迎有興趣的你一起來進一步學會成爲一位深具房價慧眼的伯樂喔!
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