中和區房價的關鍵考驗 (買房神探版)

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要認識新北市的中和區,其實它的規格與新莊區相當的接近,如41.2萬的人口數與19.2萬戶的建物總量,而佔88.5%約有17萬戶的住宅建物居為主軸,同時與新莊相近的是中和地區也有占地龐大的工業區(二八張工業區)。 差異之處只在於中和地區偏向於電子、電腦等相關產業的聚落為主,與新莊地區金屬、機械加工為大宗的風格有相當明顯的落差,因此以當地的就業人口對比居住需求的角度來看,中和區與新莊區都有相似的基礎人口居住需求。 中和區都市計劃
(咖啡色為工業區,上圖源於新北市政府城鄉發展局官網)
外表相似,性格迥異 其實若從地理位置客觀來看,新莊倘若是二線城市,而擁有華中橋可直達台北市的中和區則應該算是一線城市才合理,只是因為常被身旁的「永和區」附屬下,不經意的被退到讓人有二線的感受。 但是中和地區與新莊區另外的一塊明顯的差異在於"活力",也就是中和區沒有類似新莊那樣擁有大片的重劃區開發計畫,隨著建物的老舊而逐漸失去魅力,我們可以從人口外移的數字中發掘中和也正面臨類似的問題。 當然目前的中和區並不會束手待斃等著人口逐漸的萎縮,前些年包括遠雄左岸的重劃區與目前在工業區一帶都有著規模不小的新建個案現身,只是這類圍繞著工業區興建的住宅商品,如無法在房價成本上取得較高的優勢,以現在雙北市日後建造捷運的密度來看,日後仍很難挽留當地區域的民心。 雖然看似不起眼的中和區有著上述難解的問題,然而中和區卻擁有著類似大安森林公園規格般的數個大型公園,並以八二三紀念公園周邊的住宅與永和區一起勇奪新北市房價之冠。 因此我們可以從類似這樣的案例發現,人們對於居住房價的價值認定絕不僅僅只有一兩種參考因子,更不一定受特定行政區劃分而有差別,反倒是可以從各個捷運站為核心,劃分方圓1公里甚至更短半徑的住宅交易,更能貼近當地實際的房價走勢捷運中和新蘆線
(捷運中和新蘆線)
捷運環狀線中和段
(捷運環狀線中和段)
只是我們在觀察中和區的房價發展走勢時,務必得多小心除了了解房價走勢之外,更得也同步觀察交易量的變化,畢竟人口的外流與房屋的交易量下滑絕對脫離不了關係,其原因不外乎產品選擇性太差、超出能力負擔等等綜合性因素。 畢竟縱使房價走勢是向上發展,但背後的量能卻若逐漸的下滑,這樣的房價最終只會走入不穩定且大幅震盪的局面,同時更會類似過往人口萎縮的中和區案例一般,因此觀察其中的交易量變化也是關注的重點。 接著請繼續關注我們的重頭戲「中和區房價走勢」的大數據解析喔! 各年度單價購買力追蹤
(圖一)
圖一所代表的是中和區針對購買0~1年的積極性買房的長短程單價分析,參考時間從2012~2020共計九年(上圖),其中位數單價為49萬。 接下來我們得肯定的跟你說,你看到的沒錯! 原來一般給人上漲印象的2020年居然沒在中和區發威,而且還下滑到46萬來,如果我們再搭配著下圖的短期月份走勢,你會發覺單價多數在46~47萬之間遊走。 這是否讓你很好奇到底是什麼原因讓2020年這一股上漲的颶風沒有侵襲中和地區呢? 接著我們來進一步觀察中和區單價背後的交易量能走勢應該就能讓你明白。 交易量能追蹤
(圖二)
先說一下,圖二為與圖一設定相同條件下的交易量能圖,相信你一眼就能抓到中和區單價走勢修正的原因了。 你可以直接對比單價走勢圖發現2018~2019年的單價站在49萬的位置本身背後的交易能量為623~579筆之間,然而交易量能在2020年卻很明顯的下滑到357筆,量能萎縮幅度高達38%而導致這一次的單價回測的主因。 因此也就不見得要再進一步觀察近期交易量能的必要了。但有關中和區房價走勢的案例分析當中,給我們得到的啟發是有關這一類屬於0~1年屋齡的積極性買房類型。 只要你能懂得善用這類大數據工具,縱使過去單價交易已經墊高成常態,你仍能有機會去找尋目標取得低於過去的單價,這對於懂得去事前作功課的購屋者們絕對是可以突破的機會喔!! 最後附上買房神探所提供給您的中和區房價走勢的觀測工具,你可依照下方流程依序查詢即可。 流程一 : 設定以捷運站周邊一公里(0~1000m)住宅大樓或公寓,進行個別年度單價走勢觀察 流程二 : 觀察重心可以先觀察出台北第一站的永和區各捷運站與中和區的單價差異發展 流程三 : 比較各年度之後,請進行近期房價比較,(目前為2020年1~10月份的房價走勢),你可以清楚近期房價偏離穩定市場的走勢究竟落差有多大喔!!
(👆上方大數據工具你可親自體驗)
最後買房神探也祝福您能真正成爲一位深具慧眼的伯樂喔!! 不僅可以利己利人(幫助下一代)更不會間接地助長炒作,歡迎有興趣的你一起來進一步學會成爲一位深具房價慧眼的伯樂喔!
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