在房地產市場上,我們常會在網路上聽到一些小道消息,但許多都是房地產業者為了製造買氣所做的風向球新聞或特定議題討論,除非對該區域有地緣關係與深度認識,否則對於一般民眾常常難以判斷訊息的真偽,於是謊話說了100次就變成真話,就常常在房地產圈裡頭真實上演。
因此對於這類訊息求證,可否透過【買房神探 BI】做進一步市場觀察呢?答案是可以的!接著我們就來示範,假設某一建商在台北市中心推案再創歷史天價,並重金請媒體在前期造勢曝光,想製造出輿論與討論熱潮時,一般購屋民眾該如何去辨識訊息真偽呢?
【信義計畫區】示範房價天花板觀察
然而無論你如何去做研究都不要緊,但是對於大台北「房價的天花板」的動態發展卻不能忽略,這時你可以台北市的「信義計畫區」作為觀察對象,畢竟這一區域附近本身就是台北市政府所在地,同時更是定位為商業、住宅和娛樂中心。隨著道路擴建、公共交通建設和綠地規劃的不斷完善,因此拿來當作特定的地標觀察絕不爲過。
(補充:你可以採用類似的邏輯,將你有興趣的房子,與附近地段較佳的區域來做客觀的比較,就能為你找出許多有參考價值的線索來!)
而這次的比較作法可藉由從台北101/世貿捷運站為中心,並以方圓800公尺做為特定觀察範圍,透過比較我們可以找出下列這些線索。
信義計畫區房市供需比較示範
上圖是信義計畫區從2021~2023連續三年的供需比較,以住宅大樓作為例,可得出以下方向:
- 信義計畫區供給主力目前落在11~20年屋齡族群上
2. 雖2023年11~20年屋齡有惜售現象,反觀其他屋齡越大有增加供給的趨勢,要相當注意!
3. 連續三年信義計畫區的需求持續萎縮當中
心得:這不免讓人聯想到,即便是地段較佳的地區,屋齡太大的房子依舊會令市場裹足不前。接著我們繼續往下求證。
下圖是進階從信義計畫區11~20年屋齡的房子來做觀察,這觀察的方式則從同期每季的比較到連續三年各季的供需比較至今,這樣我們就能更能進一步驗證我們的假設與判斷,因此得出以下的內容,包括:
- 重複確認各季的交易需求確實在萎縮中。
2. 11~20年屋齡需求下滑,最大的原因出於供給方惜售。
3. 即便供給惜售,市場開價與交易單價仍呈現天花板效應。(房價並無再創新高)
最後我們從市場上滯銷超過1年以上的房子來觀察信義計畫區這個地方,看看是否能交叉驗證我們的判斷,得出的結論如下:
- 11~20年屋齡的滯銷房子,有部分原因應該是先休息不賣了!
2. 賣不掉就加價賣的作法,在偏冷門21~30年屋齡的房子身上一覽無遺。
【結論】信義計畫區的3大數據密碼
從上述一系列的圖表解說中,你就能去比較出一些看法與心得出來,並驗證一些過去比較模糊的觀念,如同他山之石可以攻錯一般,透過數據的統計與解讀,你可以把前人不願意說的經驗化為己用,並帶給我們買房決策上的啟發與借鏡,這包括:
- 即便歷經三年的市場波動,代表採樣11~20年屋齡位在信義計畫區的房價天花板仍無太大的變化,代表著台北市其他精華區的房價勢必還是有其極限。
2. 對於金字塔頂端的族群,依舊避不了喜新厭舊的人性,畢竟要花這麼多錢就盡量買新的,所以老房子即便在精華位置也得小心有行無市!
3. 小心賣不掉就加價賣的房價作法,以及供給以惜售限量來方式趨勢。
