從新青安之亂到房價指數解析,3招【房市數據】帶你學會自保(上篇)

近期因為台灣政府的新青安房貸補貼政策搞得滿城風雨,原本立意良善的政策變質成為誘導人們貪慾上身,導致「越級購屋」、「人頭戶氾濫」亂象叢生,當然「打不贏就加入」更造成台灣的房價從2023年第四季直到2024年走入極為扭曲的「價漲量增」局面。

如何在亂象中辨識真相

只是當你在面對這一類亂象時,別誤以為這只是特例,倘若這一切在未來再度以不同形態再度發生時,重點是「你該如何自保?」,這包括該如何辨識這是正常現象還是亂象?以及你可以怎麼去應對?否則你就跟多數人一樣, 只能「被動」去接受市場餵給你的資訊,並且在「有限的訊息」中去抉擇你的人生大事


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接著讓我們以當前的局勢作為案例背景,讓你去比較看看,在沒有選擇與有選擇的條件之下,能否協助你自保而不掉進陷阱裡頭,如若不能,看了這麼多,說穿了如同你在看八點檔大戲一般,只是打發時間而已!毫無意義可言。

解析房價指數的真實意義

不論是中古屋代表的信義房價指數,還是代表預售屋的國泰房價指數,常常是房地產專家名嘴們拿來論述的依據,然而無論是哪一類房價指數,如若跟你毫無關係,對你依舊毫無意義。

因此仿間才會有個說法,認為「自己只是想買一間房子而已,因此跟這些權威級的房價指數,關聯不大!」但真的是關聯不大嗎?否則房價指數怎能憑空出現?還是問題出在你想買房子的想法,與房價指數之間的關聯出現「空白」,才導致感覺只能好像知道,但卻對該如何應對毫無章法,若上面的敘述你有類似感受請繼續看下去。

找到與自己相關的房市數據

接著你可以嘗試放下成見,跟著接下來背景案例的帶領,從不同的段落身上停下來,好好思索看看,若沒有案例中的這些訊息,在遇到相似的情境時,你會如何去應對呢?當你找出差異來,相信就是你已經發現價值的時候了!

台灣的房價指數,嚴格而言只能泛稱是「六都」,若要能符合「弱水三千,只取一瓢。」多數人房子只買一間的精神,我們可以嘗試去找尋哪一個地方縣市更具代表整個台灣的房價指數,結果發現了「新北市」。(有興趣的人也可以進去連結比對看看喔!!)

就跟台灣的總統大選一樣,必定有某個投開票區是整個區域的「原型」,因此只要深度觀察「新北市」,就能找到你想知道的答案,當然這得假設你是剛好要在新北市買房子,否則這些資訊也會跟你毫無關係。

視角不同格局自然不同

接著將目光擺在新北市身上,但無論是從二手屋還是預售屋來看,你能看出個甚麼嗎?頂多是知道房價漲了.然而交易量有出來,但這些訊息對你有何意義嗎?並沒有,因為你根本看錯方向了,因此不知道接下來該怎麼做也是很正常的事。

但倘若你看的是上圖的視角呢?你可能會有幾處發現,包括:

  1. 原來新北市這些交易區域的分布是長這個模樣。
  2. 是否新北市的「價漲量增」,只代表某部分地區,其他區域並非如此?
  3. 雖然近期因新青安影響變化很大,若將目光擺在近期的變化上,並且鎖定部分區域,是否就能印證這些影響的真偽呢?

為何房價指數對一般民眾隔閡落差這麼大?因為他的本質就是用來作為統計「代表」,因此難以兼顧細節,相同的道理,因為你只是想買一間房子而不是整個新北市,因此你可以試著從新北市裡頭的交易組成中,進一步去挖掘你想買房子的區域

進一步說,與你有所關連的區域雖屬新北市,但該區域不見得跟整個新北市同步,更有可能走自己的路,因此你就不能拿來跟新北市畫上等號,而你的挖掘目標正在此處。

兩個世界:板橋與新莊的房價對比

新莊區(淡色背景為新北市的比例)
板橋區(淡色背景為新北市的比例)

以上圖相隔一條河的板橋與新莊為例,就能印證前面的看法,新莊看起來就是一個處在瘋狂上漲的模樣,若你計畫買新莊更得小心其中環節,但若是板橋的話,你就會發現這根本是兩個世界。因此透過上述案例解說,是否也開始撼動你過去的某些主觀與成見呢?在此重點整理內容如下,包括:

  1. 房價指數對多數人雖不知如何進一步使用,但卻容易受到影響,更不自覺地將房價指數的觀點套在自己想買的房子身上,檢查自己是否也有類似的感受呢?

2. 事實證明,無論房價指數或是某個縣市,都只是「代表」象徵,跟你要買的房子之間還有很大的差距,若無法拉近差距,這些訊息則對你毫無意義

3. 好消息是只要能順勢拉近與你要買的房子之間的差距,將有助於你辨識自己是否身處在趨勢的軌道上,這將有利於一般民眾事前的「自保防範」。

至於為何是兩個世界,我們留在下篇當中來進一步討論吧!


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下篇續讀:破解房價神話:同市不同命的3種【房價分析】(下篇)


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