2025年初更新版本｜台北市房地產市場一向是台灣最受關注的議題之一。日前，參考內政部不動產資訊平台與台北市地政局所公布了2024年房價數據，顯示台北市住宅平均單價再創新高。本文將深入探討台北房價一坪多少錢的問題，並進一步分析台北房價的未來趨勢。
2024年台北房價最新概況
根據買房神探 BI的圖表回饋，2024年全年度台北市住宅中位數交易單價為每坪75萬元。這一數字較2023年全年度的70萬元上漲了7.1%。以下是台北市各行政區的房價概況：
| 台北市 | 2023全年 (萬元/坪) | 2024全年 (萬元/坪) | 年增幅比例 |
|---|---|---|---|
| 松山區 | 82 | 87 | 6.10% |
| 信義區 | 82 | 85 | 3.70% |
| 大安區 | 97 | 103 | 6.20% |
| 中山區 | 75 | 82 | 9.30% |
| 中正區 | 86 | 92 | 7% |
| 大同區 | 68 | 77 | 13.20% |
| 萬華區 | 58 | 63 | 8.60% |
| 文山區 | 55 | 60 | 9.10% |
| 南港區 | 69 | 75 | 8.70% |
| 內湖區 | 65 | 69 | 6.10% |
| 士林區 | 62 | 68 | 9.70% |
| 北投區 | 55 | 58 | 5.50% |
首先值得關注的是高基期的台北市往年的房價總是越墊越高,這次終於從2024Q2每坪77萬的高峰,於2024Q4開始向下修正為每坪74萬元,同時交易量也大幅衰退近50%,然而目前的台北市只能稱作高基期的短期修正,而並非房價下跌主要原因在於當前中古屋的屋齡交易主流仍在41~50年及31~40年身上,足見台北市的地段價值仍是當前的市場主流認知,當前的修正僅是對過高的房價做調整而已。
由於大安區以每坪103萬元的價格位居台北市之首，所以每次談到台北市房價時,大安區勢必得優先觀察領頭羊的動向,再者是佔台北市無論是中古屋還是預售屋交易量佔最大宗的中山區,如同台北市的台積電權值股一般,也是每次必聊的重點,最後還有蛋白區的北投在北士科議題助攻下也不遑多讓，2025年輝達將在該區設台灣總部,更為該區取得不少議題,目前中古屋每坪平均已到58萬元,後續會以該三個區域做進一步分析。
台北房價變動趨勢
從2023年至今的數據來看，台北房價於2023Q2便開始新一輪上漲。雖然變本加厲的2024年房價在Q4已經受到交易量縮的控制,而且這一波交易增幅較高著偏重於40年屋齡以上的老舊房子,顯示台北市嚴重存在供給不足的問題,因此中古屋的房價更容易受到區域內預售屋與周邊的都市計劃議題所帶動,產生供不應求的局面,故在供需未均衡之前,即便大環境遭遇經濟衝擊,台北房價仍有極高的抗跌成分,然而房價基期已到高位,加上老舊屋齡的房子持續惡化之下,除了都更議題在未來有大幅改進之外,否則一場地震將震出老舊房子有行無市的未來,而預售屋與新成屋依舊會是台北房價中「一個人的武林」。
台北房價重點區域分析
大安區
大安區一直是台北房價最高的行政區，2023年的成交均價從每坪97萬元直到2024全年中位數房價為每坪103萬元。這主要歸因於大安區的地理位置優越，交通便利，周邊配套設施齊全，是許多高收入家庭和投資者的首選。透過上圖也可驗證該想法,也就是被認可的好地段,買的其實是土地而地上的老舊建物根本不是重點,因此交易多落在31~50年屋齡以上,因為老舊的屋齡根本不是問題。
中山區
而中山區房市應該是台北市選擇最多元的核心蛋黃區之一，涵蓋高端住宅、老舊大樓公寓及新成屋，沿捷運南北線（如中山、民權西路站）商圈交易熱絡。交易屋齡分布廣泛，目前中古屋市場的主流在41~50年的屋齡，新大樓則集中在松江南京、雙連一帶，至於中古屋的交易主力坪數約11至20坪這類小宅套房身上。
這也表示中山區在過去擁有不少小坪數入門的住宅，但宜慎防這類老套房因為總價低導致單價過分高估的風險,再加上屋齡越大房貸越趨不易,故目前雖新建案推出不乏,以及本身蛋黃區的地段吸引力,因此仍吸引不少自住與置產族群並重的購屋族,但仍得提防過往這些交易的主力,在未來容易豬羊變色。
北投區
台北市蛋白區且低基期的北投區房價這次異軍突起,同樣因為北士科輝達議題助攻下，近幾年預售屋房價一飛沖天,自然帶動周邊中古屋房價居高不下，從2023年的平均房價為每坪55萬元至2024年每坪58萬元。然而要注意這一波上漲住宅大樓並非主力,且住宅大樓偏重於10~19坪偏小套房屋齡約在6~20年屋齡偏新的房子身上,反而交易偏向於公寓及華廈產品為主,故屋齡均落在41~50年身上,因此得謹慎了解每一區的交易重心為何,尤其目前該區的預售屋房價已偏離該區成屋市場極大,故慎防房價下修的必然陰影,勿受一時房價議題炒作而受影響。
決策之前，最需要的就是資訊的掌握與脈絡的理解。以下是幾個能幫助你快速掌握市場的實用作法：
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無論你是正在觀望的首購族，還是手上已有物件考慮釋出的屋主，以下這些資源能幫助你更有信心地判斷時機與價格：
台北房價的影響因素
台北房價的上漲受到多種因素影響，包括經濟發展、人口流動、政府政策等。
經濟發展
台北市作為台灣的首都和經濟中心，必定吸引國內外企業進駐，從台北市商業處公司登記家數統計,於2013年初的約16萬家到2024年至今已來到近18萬家大關,穩定且龐大數量的企業進駐,自然形成工作就業的高度需求,再加上捷運交通網路密集,除了磁吸中南部北上就業之外,更造就一日工作往返台北市的輻射擴散居住的常態。
人口流動
台北市的人口若根據內政部住宅房價指數以 102 年全年為基期來同步觀察,該年度約為268萬人次, 總戶數約為102萬戶。而以113年最新數據台北市近一年人口數約為250萬人，總戶數約為106萬戶。雖戶數增加4萬戶,但人口在這11年來如溫水煮青蛙般遞減約18萬人,扣除掉少子化與人口老化的因素,高房價所帶給的台北市人口動能的副作用相當不樂觀。
政府政策
台北市雖位於台灣政經地位的中心,但除高房價的惡化無解之外,房屋嚴重老化所帶來居住國安危機,更考驗著政府政策的落實程度,以內政部不動產平台資訊於2024Q1得出,在90萬戶台北市住宅當中,超過40年屋齡以上已達50.5%約46萬戶。
接著讓我們以現有都更與新建案的速度來模擬十年後,也就是2034年台北市的樣貌,在現有的10年以內新房子所提供的數量僅占6.1%約5.5萬戶,相形之下這一波占比21.2%約19.2萬戶屋齡30~40年的老房子,在未來十年全數進入屋齡40年以上的族群內。
即便把新房子的供給量來扣除30~40年的老房子所產生的數量,到2034年時整個台北市逾40年以上的老房子將來到近72%的占比(約65.3萬戶),這也間接驗證了為何台北市新房子總是奇貨可居而屢創新高,但其實這對於多數台北市小老百姓而言,看似光鮮亮麗的高房價外表終會看的到卻吃不到。
如何應對台北市的高房價
面對台北市高昂的房價，購房者應該如何應對呢？這裡提出3點建議。
具備個別區域房價獨立觀察能力
你可以試著想成台北市每個行政區都有自己的故事,彼此之間雖有共通的部分,但更多時候會按照自己的劇本走(當地的供需與都市計劃的發展),因此無論你是購屋者或是屋主,手中若有一套能分別看待這些區域變化的工具(請參考:買房神探BI),就能免去被風向球帶著團團轉而錯估情勢的困境。
具備「危老都更」常識以利辨識價值
在台北市除非是好野人直接選購新房子,否則在未來10年將超過七成以上屋齡逾40年的老房子的背景之下,每位想入主台北市的人都須具備「危老都更」的基礎常識,因為日後你定會牽涉到土地持有面積與坪效,也就是會反應成住戶合建可分得之坪數的實際價值,若無法提前明白勢必錯判情勢。
好地段+新房子依舊唯一首選
若你不想搞得這麼複雜,前提是口袋要夠深,「物以稀為貴」仍是台北市購房的金律,因此地段佳的新建案與新成屋仍是首選,畢竟台北市仍是好野人插旗首都的重要首選,因此如何評估房價已成次要,而地段未來的「無可替代」才是重中之重。
結語與回顧
身為首都的台北市,在台灣具有最強抗跌性的資產價值魅力,但也因為近年熱錢亂竄,持續上漲的房價讓入手台北市的門票逐漸背離本身的價值，姑且不論台北市豪宅與動輒破百萬以上的新屋市場,對多數台北市老舊房子而言,或許只要一場地震的發生,就會讓多數看似令人欽羨的台北市民人生豬羊變色,而越是後面進場的人越是無辜。
故以台北市整體來看,「危老都更」是多數台北市民未來勢必要走的路,但是給早期入主台北市的市民,而絕對不是留給你,因為高房價的取得成本早已充分反映未來都更的價值,更何況危老都更常曠日廢時且不易成局,還不如放手給早期入手的台北市民,不攪這場混水,否則即便是順利談成都更,嚴重縮水的坪效或是還要拿錢補價差才能換成新房子,何苦自己花錢找罪受呢?
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