塭仔圳重劃區還在超早期！第一區 vs 第二區、預售屋房價與4大風險完整整理

塭仔圳重劃區從 2020 年開始出現第一批預售案，並在 2024 年第二季達到銷售高峰，但截至目前為止，可實際開發的住宅土地僅占 約 7.2%(僅第一區可開發住宅商業用地佔比)，這代表塭仔圳重劃區仍處於極早期、遠未成形的階段。

儘管市場上不少建案銷售亮眼，但對 397.4 公頃的大型重劃區來說，對比目前實際投入市場的土地面積仍然非常有限，也讓後續的供給規模、建商投資意願與可能形成的賣壓，成為購屋者必須提前理解的重大風險。本篇將從 塭仔圳重劃區房價、預售屋、第一區與第二區開發差異、重大建設時程、土地規劃到整體缺點 全面解析，協助搜尋用戶一次掌握此區域的真實樣貌。

塭仔圳重劃區第二區土地約 2027 方見曙光，市場焦點全在塭仔圳重劃區第一區

塭仔圳重劃區面積廣達 397.4 公頃，是雙北少見的超大型都市計畫，但在這龐大的區域裡，並不是所有土地都能立即投入住宅開發。扣除道路、公園、文教、社福等公共設施後，整體區域中真正屬於可建築、可供住宅與商業推案的土地，約占 整體 57% 左右。換句話說，現階段市場上熱議的預售屋與建案，其實只是整體開發量的一小部分。

從官方資料回推開發時程，可明確發現：

• 塭仔圳重劃區第一區：
  • 總面積 276.6 公頃
  • **範圍：**東至特二號道路、西至泰山明志路東側、南至輔仁大學與新莊中正路、北至貴子坑溪
  • 第一區已有部分區段陸續開發，是目前最具市場能見度的子區域。
• 塭仔圳重劃區第二區：
  • 總面積約 120.7 公頃
  • **範圍：**東以特二號道路為界，北以新莊區中正路南側為界
  • 官方預計 2027 年才能達成全區開發的時程目標。

這代表第二區即便土地面積可觀，但短期內仍難以真正進入大量推案階段，未來供給與房價變化也難以過早推估。

因此，從時間線與供給面來看，
現階段購屋族與投資者最應鎖定、觀察的焦點，其實是塭仔圳重劃區第一區。

第一區的推案節奏、銷售速度、價格反應，將直接形塑外界對整個塭仔圳重劃區的期待，也可能成為評估後續第二區推案意願與市場承接力的重要前兆。

塭仔圳僅 7.2% 開發量釋出：預售價格熱度不等於區域成熟度

目前塭仔圳重劃區真正釋出的開發量其實非常有限，現階段僅有 II6 與 II7 兩個開發單元正式核准並上市(另仍有II1已核准但仍未銷售)。兩區合計雖達 約 14.1 公頃，但扣除道路後可真正用於興建住宅的面積僅 約 11.3 公頃，只佔塭仔圳重劃區第一區整個可開發住宅商業土地的 約 7.2%。

因此，市場上看到的建案熱度與預售價格，其實只映照出全區未來的極小片段。從實價登錄與近期市場資料來看，塭仔圳預售屋於2023~2025年近期第二波漲勢期間,房價普遍落在 每坪 53–64 萬之間，並在 2024 Q2 達到銷售高峰，自 2025 Q1 起進入銷售尾聲。但這波強勢並不代表整個重劃區已臻成熟，而是來自供給極度稀缺、短期土地緊縮所推升的市場反應。

此外，由於預售屋實價登錄僅規定在「預售期間」登錄，卻未要求在 2～4 年的興建期中補登，因此退戶、換約、調價等資訊大多要等取得使照成為新成屋後才會完整呈現，建議務必以冷靜、客觀角度看待預售版本的實價登錄資訊。

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📊 塭仔圳重劃區房價與已上市開發量整理表

項目	數據／說明
重劃區總面積	397.4 公頃
全區可開發住宅商業地占比	約 57%附近
目前第一區核准預售開發單元	II6、II7及II1
開發單元總面積(II6、II7)	約 14.1 公頃上下
可建住宅面積（扣除道路後）	約 11.3 公頃
占第一區可售面積比例	約 7.2%
預售屋房價變化	2020~2022年:39–51 萬／坪 2023~2025:53~64萬／坪
銷售高峰期	2024 Q2
進入銷售尾聲	2025 Q1
目前價格熱度主要原因	土地限量供給、短期供給收縮
重要風險提醒	預售登錄未補登興建期變化（退戶、調價需等成屋後揭露）

塭仔圳重劃區缺點：購屋者最容易忽略的 4 大風險

儘管話題度高，但塭仔圳仍然是極早期重劃區，缺點不可忽視。

1. 實際開發量僅第一區可開發比例的 7.2%，遠未成熟

所有現有房價都建立在「局部土地釋放所造成的暫時性價格支撐」，而不是成熟機能。

2. 未來推案量龐大，長期賣壓不明

當第一區大量土地加入市場時，早期買家可能面臨競爭：

• 預售轉售壓力
• 新案大量供給壓縮行情
• 建商競價拉低價格

3. 建設未到位，生活機能至少需 7~10 年

目前需要依賴泰山明志路、新莊舊市區作為主要生活圈,中間變數仍相當大。

4. 建商推案意願受市場拉動

若第一區推案遇冷，
第二區建商可能延後進場，使重劃區發展時間線再往後延。

一但形成負向循環，
塭仔圳可能成為「雙北第一個因推案過量而形成重災區的重劃區」。

📘 常見答客問（FAQ）

❓ Q1：塭仔圳重劃區目前真的成熟了嗎？是否值得現在進場？

A：尚未成熟，目前僅極早期開發階段。
塭仔圳雖有 397.4 公頃，但目前真正上市且可建住宅的土地僅塭仔圳重劃區第一區(面積 276.6 公頃),若從該區佔57%左右的可開發住宅商業用地佔比來計算,僅約 11.3 公頃（約 7.2%）。
也就是說，目前看到的建案熱度與房價，只反映整體未來極小一部分，該區預估至少仍需 7–10 年 才有機會有其雛形。

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❓ Q2：塭仔圳重劃區預售屋為何這麼熱？53–64 萬的價格合理嗎？

A：熱度來自「供給稀缺」，不是區域成熟。
因可推案土地目前只有 7.2%，使得短期供給緊縮、建案相對稀少，所以形成預售市場強勢的表象。
該價格反映的並非真正機能價值，而是「短期稀缺性」。

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❓ Q3：塭仔圳重劃區第一區與第二區差在哪？為何市場都聚焦在第一區？

A：第二區尚未整備完成，而第一區是唯一能真正評估市場反應的區段。

• 第一區（約 276.6 公頃）：已有區段開始開發，建案集中、情報最透明。
• 第二區（約 120.7 公頃）：官方預估 要到 2027 年 才可能全區開發完成。

因此，目前的房價、推案節奏、買氣，全都只能從第一區來觀察。

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結論：塭仔圳重劃區適合誰？值得買嗎？

若你屬於以下類型，塭仔圳重劃區預售屋可能適合你：

• 資金穩定、願意等待區域至少 7~10 年才逐步成熟的心理打算
• 喜歡新大樓、重視社區規劃
• 樂觀看待新北西側的長期都市發展

但如果你：

• 想買立即可住、機能成熟的區域
• 害怕未來建案供給大量釋出
• 需要保值性高的物件

塭仔圳目前仍屬 開發極初期，建議持續觀察土地釋出節奏與建商推案動向。