鳳鳴重劃區房價一坪多少錢：2025鶯歌房價還能再追嗎？

近幾年，鶯歌與鳳鳴重劃區成為雙北購屋族與桃園通勤族的熱門討論焦點。過去，這裡曾因邊陲地理位置、嫌惡設施與交通不便而被低估，但隨著 捷運三鶯線、鳳鳴車站、國道銜接 等建設逐步到位，區域能見度快速提升。加上房價基期相對雙北低，讓鳳鳴重劃區成為「小資首購族」與「換屋族」的重要選項。

然而，隨著市場熱度拉升，鶯歌房價在短短幾年間翻倍，鳳鳴重劃區更成為房價急漲的代表案例。這究竟是長期趨勢，還是短期炒作？本篇將從 交通與生活機能、區域優缺點、房價週期與交易量變化 全面解析，幫助你看清鳳鳴重劃區房市的真相。

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一、鳳鳴重劃區的發展背景

鳳鳴重劃區範圍約51公頃，以鶯桃路、桃鶯路、鳳吉一街、永和街、大湖路為界，屬於鶯歌區少見的平原地形。雖然在鶯歌整體地理位置上稍屬邊陲，但交通與生活機能的改善，使它逐漸成為外地購屋族的目光焦點。

過去因缺乏大眾運輸、鄰近龜山工業區，加上北側、南側鄰近公墓及矯正機關，鳳鳴重劃區一度被認為發展條件不足。然而隨著三鶯線與鳳鳴車站的推進，整體區域形象逐步翻轉。

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二、鳳鳴重劃區交通機能：捷運＋台鐵＋高速公路

1. 捷運三鶯線

• 第一階段：BL01頂埔站（連接捷運板南線）至LB12鶯桃福德站，預計2025年底完工，2026年3月通車。。
• 第二階段：將延伸至桃園大湳站，串連桃捷與北捷，預估2028年完工。

2. 台鐵鳳鳴車站

• 臨時站預計2024年啟用，永久站正在規劃中，未來可直達台北車站僅需35分鐘左右。

3. 國道與快速道路

鳳鳴重劃區距離國道二號大湳交流道約5～10分鐘車程，往返桃園、中壢與台北都相對便利。

👉 關鍵影響：交通建設大幅改善後，鳳鳴重劃區的能見度提升，買盤從以在地客為主，逐漸擴展到雙北、桃園的外地客。

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三、鳳鳴重劃區生活機能

許多新興重劃區的痛點是生活機能不足，但鳳鳴重劃區在這方面反而有優勢。

• 採買便利：鶯桃路、桃鶯路沿線有便利商店、藥局、速食店、餐飲小吃、飲料店。
• 市場傳統機能：三元市場可滿足生鮮採買需求。
• 金融服務：郵局、銀行齊備。
• 教育文化：鄰近鶯歌陶瓷博物館、新北市美術館（2025正式開幕）。

👉 整體而言，鳳鳴重劃區日常生活所需機能已具備，不需大幅依賴外移。

鳳鳴重劃區優缺點比較

面向	優勢	劣勢	購屋建議
交通建設	捷運三鶯線（2026通車）、鳳鳴車站（35分鐘直達北車）、鄰近國道二號	捷運與車站尚未正式啟用，短期仍仰賴汽機車	若能接受過渡期，長期交通利多具支撐性
生活機能	鶯桃路商圈便利，市場、銀行、郵局齊全；鄰近陶瓷博物館與新北美術館	部分商業機能仍在成長中，新建案區域需時間養熟	自住需求可滿足，投資需考量發展成熟度
環境條件	平原地形，規劃完整	北側、南側有公墓，鄰近矯正機關，部分人難接受	建議實地走訪，確認能否接受環境氛圍
房價趨勢	基期相對雙北低，吸引首購與換屋族	短短 3~4 年由 25 萬/坪炒至 48 萬/坪，交易量大幅萎縮	自住可拉長時間觀察，投資需注意高檔盤整風險

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四、鳳鳴重劃區缺點：環境與嫌惡設施

雖然鳳鳴重劃區有交通與價格優勢，但缺點也不可忽視。

1. 空氣品質隱憂
   • 鄰近龜山工業區與零星工廠，可能受PM2.5與其他廢氣影響。
   • 建議購屋前查閱環保署空氣品質監測數據，並在不同時段實地走訪。
2. 嫌惡設施
   • 北側：龜山公墓。
   • 南側：鶯歌公墓。
   • 鄰近：台北監獄與法務部矯正署。
3. 交通仍在發展中
   • 三鶯線尚未全線通車，鳳鳴車站也尚未正式啟用。短期內仍需依賴汽機車。

👉 購屋建議：實地走訪最重要，確認自己能否接受環境氛圍，並結合長期政策規劃評估投資價值。

五、鶯歌房價整體趨勢發展

從 買房神探 BI 的觀察可以看出，整個鶯歌區的購屋型態以 1~5年以內新成屋 為主，成交占比超過六成以上。若拉長時間軸，鶯歌房價其實歷經兩個主要週期：

• 第一波（2017～2021）：房價自每坪 19 萬 穩步上升至 25 萬/坪，鳳鳴重劃區也在這段期間趁勢萌芽。
• 第二波（2022～2025）：市場氣氛高漲，地主與建商透過「重劃區想像空間」與炒作題材，將預售屋房價短時間內兩級跳，先跳至34 萬/坪再跳至48 萬/坪，並透過縮小坪數來測試買方的承受力,但實際情況雖中古屋交易維持,而原本受青睞的新成屋市場的房價近39萬/坪,但付出的代價則是交易量的全面退守。

短短三到四年間，鶯歌房價幾乎翻倍，背後正是建商透過「現在不買，以後買不到」的恐懼心理操作，再搭配「共犯心理」強化市場氛圍，使得早期進場的買方反而樂於見到房價高漲，不去追究背後是否來自人為炒作。

然而，過於快速且明顯的人為推升，最終引來市場的抗性。自 2022 年以來，鶯歌整體交易量下滑了近 五成，顯示市場正進入 耐力賽，即便建商仍掌握供給主導權，後續的成交狀況仍將持續承壓。

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六、鳳鳴重劃區房價的現況與趨勢

鳳鳴重劃區原本是一片荒蕪，但在 2018 年開始受到矚目，迅速成為鶯歌房市的代表性區塊。其房價走勢幾乎可視為鶯歌市場的縮影：

• 2018～2021 年：隨著重劃區逐步成形，房價從低基期快速墊高。
• 2022～2023 年：在利多題材與市場想像的加持下，預售屋房價被快速推升至 34～36 萬/坪，但交易結構也開始偏向小坪數產品。
• 2024～2025 年：新青安貸款帶動新一波熱潮，房價一舉突破 44 萬/坪，最新實價登錄顯示已有 48 萬/坪 的案例。

這樣的漲勢雖然讓早期進場的買方獲利豐厚，但也造成「價格過快墊高」與「市場接受度下降」的矛盾。當前鳳鳴重劃區已進入價格高原期，交易量縮減的現象尤為明顯，後續房價能否持續維持在高點，將取決於市場能否消化這一波急漲後的供給與價格壓力。

🔹常見答客問（FAQ）

Q1：現在鳳鳴重劃區房價已經到 48 萬/坪了，還有上漲空間嗎？
A：房價漲跌往往呈現「蛋黃帶動蛋白」的連動邏輯。當蛋黃區房價過高時，買方會外移至蛋白區，進一步推升周邊區域的行情。但一旦蛋黃區價格回跌，蛋白區房價自然會受到質疑與修正。以鳳鳴來看，目前價格已在高檔，若後續蛋黃區（如板橋、中和）出現降溫，鳳鳴也可能跟著失去支撐。

Q2：鳳鳴重劃區環境有嫌惡設施，適合自住嗎？
A：環境接受度因人而異，建議實地多次走訪，並搭配長期政策發展來判斷，若主要考量生活機能與通勤便利，自住仍有合理性。

Q3：鶯歌房價短期大漲，會不會很快跌回去？
A：鶯歌因幅員有限、地理位置偏外圍，本質上屬於蛋白區。在房市資金外溢時確實會跟著被推升，但這種漲勢通常不具持久性。一旦漲幅達到臨界點，缺乏蛋黃區核心價值支撐的區域，特色與吸引力就容易被質疑，價格也可能隨之修正。

結語:從數據看房市：漲跌循環下的冷靜思考

總結來說，鳳鳴重劃區的確具備交通改善、生活機能完整、房價基期低等優勢，但同時也存在環境疑慮與過度炒作的風險。近年房價短時間從 25 萬/坪 拉升至 48 萬/坪，背後更多是市場心理與人為操作的反映，而非單純供需自然推動。

對於自住族而言，關鍵在於能否接受區域氛圍，並拉長時間看待交通與建設落實的效益；對投資族來說，則需審慎評估交易量下滑與市場抗性帶來的風險。未來鶯歌與鳳鳴房市，將是一場供給主導下的耐力賽，唯有冷靜判斷數據與趨勢，才能在起伏的市場中找到真正適合自己的切入點。