龜山重劃區房價漲太快？這5大真相你不能不知道！(2025更新版)

龜山重劃區位於桃園市龜山區，是北台灣近期房市的熱門地區之一。因為其捷運便利性、較低的房價及發展潛力，吸引了不少首購族和投資者的關注。本文將深入分析A7重劃區的交通、生活機能、氣候及房價，幫助讀者全面了解該區的優勢與不足。

一、交通便利性

首先，許多人會關心龜山重劃區的交通條件。A7區位於林口台地上，進出該區域需經過山路。主要的通勤方式包括國道一號林口龜山交流道、平面山路，以及桃園捷運機場線A7體育大學站。此外，部分住戶也會選擇騎摩托車通勤。

1. 自行開車通勤
開車進台北市區可以走國道一號，建議在早上7點半以前出發，以避開擁擠時段。依據當地居民的分享，從A7至台北市內湖科學園區約需45至60分鐘。

2. 捷運通勤
搭乘桃園捷運機場線是另一個便利的選擇，從A7體育大學站到台北車站僅需30分鐘左右，再轉乘台北捷運至目的地。若以台北捷運的通勤模式計算，建議預留一小時的通勤時間。

3. 本地交通狀況
A7區域內的主要道路包括「文化一路」及「文桃路」，平日車流量相對輕鬆。然而，A7區正處於大規模建設中，周邊常有水泥車和施工機具出入。由於道路狹窄且施工頻繁，駕車或騎車時需格外小心。

二、生活商圈與便利性

龜山重劃區生活機能仍在發展階段，部分需求需依賴鄰近A8與A9站商圈。以下為該區生活圈的分區解析：

1. 體育大學生活圈（核心商業區）
   靠近A7捷運站，文化一路為主要幹道，規劃商業及居住混合區。該區目前商業設施有限，僅有全聯超市、家樂福便利購等基礎商店，生活便利性有待提升。
2. A8長庚商圈
   6分鐘車程即可達，擁有環球百貨及多家餐飲店，是A7居民主要購物及外食地點。
3. A9三井Outlet商圈
   作為購物及娛樂的熱點，吸引許多A7居民，但假日人潮多，建議平日光顧較為舒適。
4. 郵政物流中心與其他生活圈
   郵政物流中心規劃設立商場與產業園區，未來可能提升該區生活便利性。但目前進度延遲，短期內影響有限。

三、氣候特點

龜山重劃區位於林口台地，海拔約240公尺，氣候相較台北市區略為涼爽，且季節變化明顯。

1. 溫度
A7區域的氣候分明，春季多雨潮濕，夏季炎熱，秋季涼爽，冬季寒冷。由於台地的地理特性，夏季不如台北市區涼快，冬季則會比市區略冷。

2. 濕氣
林口台地的濕度相對較高，春季和冬季常有大霧現象，建議定期使用除濕機。

3. 風勢
林口台地四周無山脈遮擋，風勢較強，特別是秋冬季節，感覺更為明顯。夏季的強風可帶來一絲清涼，但冬季風大則會加劇寒冷感，需適當防範。

四、房價分析

原本龜山重劃區的房價對於首購族和投資者具有吸引力，與林口其他區域相比顯得相對親民,政府於2016年於文青路一帶推出平均每坪14萬的合宜住宅,時至今日a7重劃區房價已經產生重大的變化。

1. 房價概況
根據2024實價登錄數據，龜山重劃區以新成屋每坪均價約39萬元，而預售屋每坪均價則約46萬元，兩者相差約7萬元。由於該區房價仍由建商供應所主導,加上A7重劃區仍未開發成熟,除非整體房市銷售不如預期(尤其是預售屋市場),否則新成屋房價會緊跟著預售市場走,但請小心由於龜山重劃區仍未承受真正的市場考驗,因此房價只能暫時”僅供參考”。

2. 區域房價潛力
龜山重劃區因為臨近華亞科技園區、樂善科技園區等產業聚集地，未來隨著園區的發展和商業活動的增加，房價有持續增長的潛力。再加上桃園捷運機場線的便利性，過往A7的交通優勢和價格優勢吸引了不少人關注,但很明顯目前的情況已過度反應。

3. 重劃區發展期
目前龜山重劃區區域內仍有不少空地，建設尚未完全成熟。若購買預售屋，可能要面臨數年等待期，且區域內配套設施也需較長的發展時間。

五、龜山重劃區房價的吸引力與未來展望

1. 房價過高，吸引力減弱
   隨著台灣房市的高漲，龜山重劃區地區的房價已大幅上升。原本房價在2021年每坪25萬的時候吸引了不少買家，但房價於2022年如今均價已攀升從32萬短短的三年時間上漲約22%來到39萬，不僅交易量明顯異常,同時更使得其吸引力大大降低。目前2024年預售屋交易行情來到46萬,代表著預期未來三年(約至2027年)的房價預期,與新成屋市場價差約7萬元,雖然A7重劃區房價雖由建商控盤,但由此可知未來三年房價變化極大,房價極有可能反轉下修的情況發生,故後續有意購買A7重劃區仍需謹慎考量。
2. 生活機能不足
   龜山重劃區目前的生活機能仍屬發展階段，周邊店家較少，主要集中於社會住宅附近或鄰近A8、A9站的成熟商圈。雖然中華郵政公司積極推動「郵政物流園區（A7站）」的建置計畫，並規劃興建郵政物流中心、北台灣郵件作業中心、郵政資訊中心、營運中心及工商服務中心等設施，以期整合消費物流、區域轉運與產業辦公，提升區域生活與產業機能，惟整體進度延宕明顯。根據資料顯示工商服務中心則因招商三度流標，已於110年決議「緩建」，並刪減25億元預算。該區塊預計於114年啟動規劃設計，最快要到119年才能完工啟用。整體而言，雖有大型公共建設與商業設施規劃挹注，但就目前施工進度與招商狀況來看，短期內對生活機能的改善仍相當有限。對於希望享有即時便利生活條件的購屋者而言，A7重劃區仍屬於尚未成熟的居住環境，發展潛力雖在，但仍需較長時間才能真正落實。
3. 學區資源有限
   龜山重劃區地區的學區需求也需仔細考量。只有少數建案，如合宜生活圈和文青生活圈建案，能劃入文青國小學區。然而，由於文青國小名額有限，即便住在學區內，家長和孩子也可能因學額被搶而無法順利就讀。這對於有學區需求的買家來說是一個重要考量，特別是當該區域的學位分配已被先期入住的社會住宅住戶佔滿時，後來的住戶極有可能無法享有預期的教育資源。
4. 交通問題加劇
   交通是A7地區的另一大挑戰。雖然A7地區擁有機場捷運，但若依賴其他通勤方式，交通壅塞問題將成為住戶的痛點。無論是林口交流道還是山上下山的主要對外道路，均常面臨嚴重塞車。隨著A7的建案不斷增加，以及PChome與郵政物流園區的大型物流運輸車輛頻繁穿梭，區域的交通壓力勢必持續增大，可能對居住品質產生不利影響。
5. 潮濕氣候問題
   與鄰近的林口地區類似，龜山重劃區也面臨潮濕氣候問題。對於體質敏感的人群來說，潮濕問題可能影響居住舒適度。若考慮搬遷至龜山重劃區地區，應將此因素納入考量，以便有充足的準備應對未來的氣候挑戰。

結論

1. 目前為買房套牢風險高的時點
   無論是自住還是投資，龜山重劃區地區目前的高房價使得購屋風險增大。高房價的持續性以及生活機能的缺乏，使其不僅在短期內無法快速增值，還存在較高的套牢風險。
2. 若執意購買，建議選擇捷運站周邊
   如果一定要選擇龜山重劃區地區的房產，建議優先考慮捷運站附近的建案。這樣的地理位置不僅能提高通勤便利性，未來也更具脫手潛力。
3. 保持耐心等待合理價格
   龜山重劃區由於建案數量龐大，供應量豐富，未來可能會有較多降價機會。若非急需入住，建議買家耐心等待市場調整後的合理價格，一坪價格高於40萬則應謹慎評估是否值得投資。