都市更新是現代城市發展中不可或缺的一部分,為了加速都市更新,政府透過提供「容積獎勵」來促進建商和居民參與更新計畫。特別是在高價地段,為了提高房價,大家都在爭取這些容積獎勵。那麼,究竟都更容積獎勵是怎麼一回事?本文將探討都更條件與容積獎勵的關係,並詳細說明各種獎勵項目。
什麼是容積獎勵?
容積獎勵是指在進行都市更新時,政府對符合特定條件的建築物所提供的建築量體額外增量。這些獎勵的目的是鼓勵更具社會價值的建築規劃和設計,從而符合都市發展的需求。
容積獎勵的類型
都市更新容積獎勵可以大致分為兩類:不需額外花費的獎勵和需付出成本才能取得的獎勵。以下是這兩類容積獎勵的詳細介紹。
不花錢的容積獎勵
這類容積獎勵是透過良好的建築規劃設計及基本要求而獲得的,建商不需支付額外的費用。主要包括以下幾項:
- 時程獎勵:如果能在規定的時限內完成都更申請,即可獲得時程獎勵。越早申請,獎勵越多,反之亦然。
- 規模獎勵:更新單元如果是完整街廊或基地面積達到3,000平方公尺以上,即可申請規模獎勵。政府鼓勵大面積、大規模的更新案,這樣的更新能夠帶來更顯著的都市發展效益。
- 整體規劃設計及綠建築獎勵:如果在建築規劃設計中能夠符合防災、無障礙設施、環境協調及綠建築等要求,便可獲得這類獎勵。例如,在台北市、新北市等地方,這類獎勵的計算方式較為明確。
- 原容積高於法定容積:針對在容積管制之前建造的建物,可依照當時使用執照上的面積來計算容積。
要花錢的容積獎勵
這類獎勵需要付出一定的成本,通常是以捐贈或支付公共設施費用的形式來獲取。主要包括以下幾項:
- 公共設施捐贈:建商可透過無償捐贈公共設施來獲得容積獎勵。捐贈後,除了公益設施免計容積外,還可根據捐贈的土地成本、興建成本等來計算額外的容積獎勵。
- 協助興建公共設施:如果更新基地周邊有尚未開闢的計畫道路或公園綠地等,建商可以協助興建這些公共設施,從而爭取容積獎勵。
- 處理占有他人土地的舊違章建物:這部分涉及拆遷安置費用,並可納入容積獎勵的計算。但需符合占有他人土地且建物為舊違章的條件,並提供相關文件證明。
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下表整理了不同類型的容積獎勵及其主要條件,方便讀者快速了解每項獎勵的特點。
容積獎勵類型 | 獎勵條件 | 獎勵特點 |
---|---|---|
時程獎勵 | 在規定時間內完成都更申請 | 獎勵隨申請時間縮短,早申請多獎勵 |
規模獎勵 | 更新單元為完整街廊或基地面積達3,000平方公尺以上 | 鼓勵大規模更新案 |
整體規劃及綠建築 | 建築設計符合防災、無障礙設施、環境協調、綠建築等要求 | 需兼顧多項建築設計要求 |
公共設施捐贈 | 無償捐贈公共設施,且經政府認可 | 可根據捐贈成本計算獎勵 |
協助興建公共設施 | 協助開闢計畫道路或公園綠地 | 提升更新案價值 |
舊違章處理 | 占有他人土地且為舊違章建物 | 需符合認定標準 |
都更條件與容積獎勵的互動關係
容積獎勵的取得與都市更新的條件密切相關。例如,規模獎勵的獲取依賴於更新單元的大小,而時程獎勵則取決於都更申請的進度。這些條件促使建商和居民在規劃都更時,必須仔細考慮各種因素,以便最大限度地獲得容積獎勵。
此外,隨著政府在不同縣市對都更容積獎勵的細則規定,建商需根據地方政府的政策來調整策略。例如,在台北市和新北市,對於綠建築獎勵有明確的計算方式,建商若想獲得更多獎勵,必須在規劃設計階段就考慮這些因素。
結語
都市更新和容積獎勵的關係複雜而緊密。透過了解各種容積獎勵的條件及特點,建商和居民可以在進行都市更新時,最大化自身利益。同時,也有助於城市更快、更有效地進行更新,提升都市發展的品質。在實際操作中,了解各地的政策規範,並積極爭取不花錢的獎勵,將是推動都市更新的關鍵策略。
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