預售屋解約必看攻略：如何避免高額違約金陷阱？-2026更新版

購買預售屋是一項重要決定，從選屋、簽約到付款，每一步都需要仔細規劃。然而，若因特殊原因必須解約，購屋者可能面臨違約金或解約金的相關問題。在這篇文章中，我們將深入探討預售屋解約的主要影響，解約過程中的注意事項，以及如何降低潛在損失。

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預售屋解約的基本原則

1. 解約與違約的區別

解約與違約看似相似，但在法律及契約上的定義不同：

• 解約：依據雙方合約中的條款，買方或賣方依法中止契約。
• 違約：未按契約履行義務，導致合約未能如期完成。

若買方決定解約，通常需要支付一定比例的違約金，而這一比例在內政部所制定的《預售屋買賣定型化契約》中有明確規範。

2. 違約金的限制

根據《預售屋買賣定型化契約》，違約金最高不得超過房地產總價的15%。舉例來說：

• 若預售屋總價為1000萬元，違約金最高為150萬元。
• 若已繳款項低於150萬元，建商只能沒收已繳款項，不得再要求補足。

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預售屋解約的時機點與影響

1. 簽約前的解約

在簽訂正式合約前，買方提出解約通常不會涉及違約金問題。此階段的取消訂單一般僅需通知建商或代銷業者。

注意事項：

• 確保未繳交任何正式款項。
• 若已支付訂金，需確認是否可全額退還。

2. 簽約後的解約

若在簽約後提出解約，買方將需支付違約金，比例以合約約定為準，但不得超過15%。

實例說明：

• 小明購買一間總價800萬元的預售屋，已支付20萬元訂金。若後續解約：
  • 建商最多可沒收20萬元訂金作為違約金。
  • 若訂金超過120萬元，超出的部分應退還給買方。

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預售屋解約的申報規定

依據法規，預售屋解約後必須於30日內進行登錄申報，以避免因虛假交易或哄抬房價遭到罰款。若未按規定申報，將面臨3萬至15萬元的罰款。

提醒：

• 確保解約後雙方依約履行申報義務。
• 若對申報細節不熟悉，可諮詢專業代書或不動產業者。

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預售屋解約的常見原因

1. 經濟狀況變動
   若因失業或經濟壓力導致無法繼續支付款項，購屋者需立即與建商溝通，尋求合理解約方式。
2. 建商違約
   若建商未按合約約定提供主要建材、未按時開工或完成驗收，買方可依法主張解約並要求賠償。
3. 房價波動|限貸令
   若市場房價下跌或銀行鑑貸不足，購屋者可能因擔心自備款不足或虧損而選擇解約。

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如何降低解約損失？(2026更新版)

1. 簽約前充分了解條款 在簽約前，務必詳細閱讀合約，尤其是關於違約金、解約條款的規定。
2. 與建商協商 若確定無法履約，與建商協商減少違約金損失，避免訴訟糾紛。
3. 尋求法律支援 若認為違約金比例不合理或建商有違法行為，可向法律專家尋求幫助。
4. 保留交易證據 將所有支付紀錄、合約條款妥善保存，以備日後可能的爭議。

如果真的走到「不得不解約」這一步，你可透過以下 3種方式「製造解約機緣」，降低甚至免除違約金。

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① 以「不可歸責於雙方」的貸款問題主張解約（定型化契約 §18）

限貸令、銀行政策緊縮，導致實貸額度突然減少——這類情況在實務上已被法院認定為「雙方都無法預見，也無法控制」。

➡ 若貸款額度差額超過 30%，買方可選擇按原利率分期補足差額或解除契約。(適用於貸款差額出入極大者)
➡ 建商若硬以「你個人信用不好」向你收違約金，法律上站不住腳。

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② 以「建商違約」為由解除契約（定型化契約 §25）

建商本身若有以下問題，你可依法解除契約，甚至主張建商付你違約金,可參考以下作法以預做準備：

• 建材、建設備、規格與原承諾不符
• 工期延誤、未如期取得使用執照
• 設施標示不實或漏標重要資訊

第一步：比對「三份文件」，找出不一致之處

購屋者要能主張「建材或設備不符原承諾」，最關鍵是比對建商給你的三個版本文件：

1. 合約附件的建材設備表（正式文件）
2. 當初銷售現場提供的型錄或展示模型資訊
3. 官網、DM、簡報等具體描述的建材設備說明

許多購屋者誤以為現場銷售說的話算「承諾」。實務上不算，必須有文件甚至截圖、DM作為證據。
只要三者間有明顯不一致，例如：
– DM寫「TOTO 全套」，合約卻是「同級品」。
– 型錄標示 3 片式氣密窗，實際施工改成 2 片式。
– DM寫「進口木地板」，合約卻是「國產木地板」。

這類差異，都能構成「建材設備不符原承諾」。

第二步：檢查建商是否濫用「不可歸責於賣方」作為藉口

合約條文給建商保留一個很大的彈性空間：
「但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由…才可更換為同級品。」

但實務上，很多建商根本拿不出「無法供應」的證據，只是想降低成本或改用便宜品。
你可以要求建商提出：
– 原廠停產證明
– 供應商出貨困難證明
– 進口中斷、材料短缺的正式文件

如果建商拿不出實質證據，而只是口頭說：「原本那款沒了喔，改同級品」，你可直接主張建商違約，因為他沒有達成條文要求。

第三步：逐一檢查「價值、效用、品質」是否低於原約定

這是實務上最常被忽略、也是最有力的攻防點。
合約明文規定，即便建商更換建材，必須符合：
– 價值不低於原本
– 效用不低於原本
– 品質不低於原本

你可以用很具體的方式拆解，例如：
◎鋁窗：品牌不同 → 氣密性等級是否下降？
◎馬桶：品牌更動 → 售價是否差數千以上？
◎地板：從進口改國產 → 耐磨係數、售價、認證是否不同？
◎廚具：抽屜五金 → 原本A牌，改為無名牌 → 功能性是否下降？

你只要找到「任何一項下降」，就能主張違規更動。

第四步：保留紀錄，讓建商不敢輕易敷衍

建議購屋者務必：
– 截圖 DM、官網、銷售簡報、模型屋照片
– 要求建商提供建材設備更動的「正式書面」
– 要求建商在書面中寫明「替代品理由」

愈能留下紀錄，建商越不敢亂換，否則你隨時可以主張解約。

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③ 以「面積誤差超過 3%」主張解約（定型化契約 §5-3）

預售屋的土地面積、主建物或登記總面積，一旦誤差 超過 3%，買方可直接主張解除契約。

➡ 實務上，該條款發生機率偏低。

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啦可一心得分享:

如同股市上漲時,很多散戶一窩蜂地搶進股市,結果不是認賠殺出就是慘遭套牢,而房市也是類似的情境,其中除了衝動之外,也包括了許多勉強與貪心的試煉,而接觸如此多的預售屋違約諮詢,等發生問題才在詢問如何能降低違約金額,啦可一建議還不如事前去做預防與準備,比如在做決定購買預售屋之前,花點小錢來找一位客觀有經驗的第三方(如諮詢顧問)來協助你做最後評估,讓他來告訴你未來可能會承擔的風險,你可能遭遇的變數接近時,風險發生的機率有多大,而不是等到問題發生了,才在花大錢來減少損失,都屬於亡羊補牢。

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違約金的計算與比較表

預售屋總價（萬元）	最高違約金比例	違約金金額（萬元）	已繳款項（萬元）	建商可沒收金額（萬元）
1000	15%	150	120	120
800	15%	120	50	50
500	15%	75	100	75

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常見答客問

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1. 預售屋解約時，需要支付的違約金是多少？

• 回答：根據內政部《預售屋買賣定型化契約》規定，違約金不得超過房地產總價的15%。例如，若預售屋總價為1,000萬元，違約金最高為150萬元。如果買方已支付的款項不足15%，建商只能沒收已繳金額，不能額外請求賠償；若已繳金額超過15%，建商需退還多餘部分。因此，買方應在解約前詳細確認支付金額與合約條款。

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2. 解約後，建商是否需要退回已繳款項？

• 回答：是的，但須依照《預售屋買賣定型化契約》規定執行。若買方已繳金額超過15%的違約金上限，建商需將超出部分退還給買方。此外，如果賣方違約，買方也可以要求全額退回已繳金額，並賠償房屋總價15%的違約金。因此，在購屋過程中，買方應詳細記錄每筆付款，以備不時之需。

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3. 在什麼情況下買方可以無償解約？

• 回答：買方可以在簽約前無償解約，且不需支付任何違約金。然而，在簽約後提出解約，建商依法可收取不超過房屋總價15%的違約金。此外，若賣方違反合約條款，例如未履行約定的開工或取得使用執照期限，買方也可以要求無償解約，並索取賠償。因此，在購買預售屋前，買方應仔細檢視合約內容，了解自己的權益和義務。

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這些答客問簡單明瞭，適合回答消費者對預售屋解約最關心的問題。

結論

購買預售屋是重要的財務決策，需慎重考慮。解約並非無法避免，但可能面臨一定的金錢損失與法律責任。透過充分了解契約條款、妥善溝通與合法申報，買方能將解約的風險降到最低。

在任何情況下，購屋者都應諮詢專業人士，以確保自己的權益受到保障。預售屋解約涉及的違約金及申報規定不僅影響財務，更可能對信用及未來購屋計畫帶來長遠影響。