《新青安鬆綁》是救命繩還是甜蜜陷阱？首購族別只看到「能貸到錢」

近年來，房價飆漲已成為台灣社會的共同焦慮。尤其對首購族來說，房價動輒數百萬甚至上千萬，買房已不是單純的夢想，而是牽動一輩子財務規劃的重大決定。就在這樣的氛圍下，行政院宣布 「新青安房貸鬆綁」，自 2025 年 9 月 1 日起，不再受《銀行法》第 72-2 條俗稱「不動產放款天條」的限制。此舉立刻引起社會廣泛討論，有人認為這是給年輕人的及時雨，也有人擔心這將成為房市炒作的新助燃劑。

本文將帶你深入剖析新青安鬆綁的意涵、可能帶來的效應，以及首購族該如何在這樣的政策轉變下，做出更理性的購屋與房貸決策。

---

一、新青安政策的初衷

「新青安房貸」於 2023 年由財政部推出，目的在於協助 無自有住宅的年輕人與首購族，以更低的門檻進入房市。相較於一般房貸，新青安具備幾個明顯的優惠條件：

1. 貸款年限延長：最長可達 40 年，減輕月繳壓力。
2. 寬限期：提供前幾年僅繳利息的緩衝期，降低初期負擔。
3. 利息補貼：政府補貼部分利率，讓利率相對較低。

政策原意很明確：協助首購族以較輕鬆的房貸條件進入市場，避免因資金壓力而被迫放棄買房。

---

二、新青安鬆綁：突破「放款天條」

根據《銀行法》第 72-2 條，銀行在辦理房貸時，必須遵守一定比例限制，以避免資金過度集中在不動產，進而影響金融穩定。然而，隨著新青安政策推出後，許多銀行的「放款比率」很快就被推到極限，導致不少民眾在申請新青安房貸時，常常聽到的答案是：

• 「額度已滿，無法受理。」
• 「需要排隊等候撥款。」

這讓原本期待能靠新青安買房的首購族，反而陷入更大的焦慮。

為了回應民眾的困境，行政院決定 鬆綁新青安，不再計入 72-2 的限制，讓銀行不必擔心額度不足，可以承作更多房貸案件。

---

三、正反兩極的觀點

對於這項鬆綁措施，市場看法分歧。

支持者的觀點

• 首購族真正受惠：解決了「額度不足」的問題，讓年輕人不必再擔心被銀行拒絕。
• 公平性提升：不再因銀行內部額度不同，導致有人能貸，有人卻無法貸。
• 社會責任：讓銀行回歸支持「自住需求」的角色，而非將資金集中於投資客。

反對者的觀點

• 炒房風險升高：市場可能因為「政策護航」而出現預期心理，推升房價。
• 房價更難下跌：房貸鬆綁會使市場資金更為寬鬆，長期恐導致「易漲難跌」。
• 央行獨立性受影響：若行政政策頻繁干預，恐讓央行難以維持金融穩定。

---

四、新青安鬆綁的潛在影響

(1) 首購族的心理轉折

原本擔心「貸不到」的問題解決了，但新的問題是：未來房價會不會因為政策而再度上漲？ 這對首購族而言，可能反而造成「不買怕漲、買了怕套」的兩難。

(2) 銀行的承作壓力

公股行庫過去一年，每月平均承作新青安房貸 300 至 500 億元，比重高達 27% 至 28%。如今鬆綁後，雖然額度問題解決，但銀行為了支應需求，可能需要吸收更多存款，增加經營壓力。

(3) 房市的結構性風險

如果政策引導下產生過度需求，可能會被投資客或投機買盤利用，形成 「政策紅利」+「炒房」 的雙重推力。這不僅扭曲市場，也可能拖累首購族真正的居住需求。

---

五、比較分析：新青安鬆綁前後差異

為了更清楚理解影響，我整理出以下比較表格：

面向	鬆綁前	鬆綁後
銀行額度	受限於《銀行法》72-2，額度不足時常拒貸	不受限，能承作更多新青安房貸
首購族	可能因「沒額度」被拒絕或延遲撥款	可順利申貸，減少等待時間
房價走勢	壓抑需求，相對有降溫可能	預期心理升高，恐成為「易漲難跌」因素
政策效果	幫助有限，受額度牽制	支持力度更大，但需防範炒房
銀行壓力	額度不足時影響放貸能力	額度問題解決，但需吸收更多存款支應

---

六、學者觀點與政策風險

中央大學徐之強教授直言，新青安鬆綁的副作用在於：

• 預期心理推升房價：即便需求沒實質增加，但只要民眾「怕漲」，就可能加速進場，進而助長房價。
• 央行獨立性受威脅：行政部門過度干預，可能讓央行難以堅守「金融穩定」立場。
• 炒房疑慮：即便政策初衷是支持首購族，但若管控不足，仍可能被炒房客利用。

---

買房神探觀點：嗎啡效應下的房市隱憂

在這裡，買房神探要補充一個比喻。
在戰爭時期，嗎啡常被拿來替傷者止痛，在缺乏醫藥的情況下，能暫時減緩痛苦；但一旦濫用，卻會讓人上癮，最後甚至比原來的傷口更致命。

新青安鬆綁，就像是一劑嗎啡。
從執政者的角度，鬆綁《銀行法》第 72-2 條，似乎能暫時解決首購族「貸不到」的焦慮；然而明眼人都清楚，貸款終究要還，這只是「政治止痛藥」，病因並沒有解除，甚至可能讓問題越拖越重。

原本市場中累積的供給壓力，有機會醞釀出合理的房價修正，但政策一鬆綁，壓力被釋放，修正的力量也被削弱。長遠下來，不僅房價更難健康下跌，還會強化民眾的錯誤預期心理：「房價不會跌，只要等等就會再漲。」

這種心理，一旦被鞏固，將使台灣房市更難鬆動。
買房神探過去多次提醒：台灣房價要進入真正的修正，除了時間之外，更不能給供給端任何「解套」或「再漲」的理由。否則，市場結構只會愈加扭曲。

因此，回到一般民眾身上，關鍵問題不該是「能不能貸到新青安」，而是：
👉 眼前這間房子，是否真正具備它該有的價值？

如果只是被政策表象麻痺，而忽略了資產的合理性，那麼新青安不會是福音，而只是一場甜蜜的陷阱。

---

七、首購族該如何應對？

面對新青安鬆綁，首購族不應只是「見政策就衝」，而是要審慎評估：

• 財務規劃：房貸是長期責任，不可只看低利率與寬限期，要考慮未來收入變化。
• 區域選擇：避免因為「怕漲」而隨意進場，應比較不同區域房價趨勢。
• 理性判斷：別被「政策紅利」綁架，真正適合自己的才是關鍵。

進一步提醒：供給方的關鍵與結構性困境

在過去的文章裡，買房神探多次提到，台灣房價要走入真正的修正，不僅需要時間，更在於供給端是否鬆動。供給方掌握著全局脈動，一旦讓其產生「能解套」甚至「有機會再漲」的想法，房市修正便會被延宕，甚至完全喪失可能性。

因此，對一般民眾來說，能否取得新青安房貸只是表面問題，真正該深思的是：眼前這間房子，是否具有它應有的價值？ 若只是因為政策帶來的短暫止痛而匆促進場，往往忽略了市場的結構性風險。

從更大的格局來看，台灣房市已逐漸走入「有行無市」的困境：

• 高房價讓年輕人「買不起」，
• 已持有者卻「賣不掉」，
• 都更與危老計畫往往成為「一生等不到」的承諾，
• 而當人口與收入結構不再支撐，許多人最後淪為「等到住不起」。

這些現象，背後連動著一整套失靈的市場結構──從不受控的產業生態、過度膨脹的房地產從業人數、墊高成本的交易費用、過低的持有稅率，到媒體監督失靈與大者恆大的建商聯手壟斷。結果就是：台灣房市的未來只會越加陰沉，而最終承擔風險的，往往是一般市井小民。

因此，對多數購屋者而言，與其沉浸在政策帶來的短期紅利，不如冷靜審視自身需求與房屋價值，才是真正避免陷入長期風險的關鍵。

常見答客問（FAQ）

Q1：新青安鬆綁後，我是不是應該趁機趕快買房？
A：不應單純因政策鬆綁就衝動進場。房價目前處於量縮狀態，市場氛圍觀望濃厚。若只因「能貸到」而買，卻沒檢視房屋價值，未來房市若修正，恐成為長期壓力。

Q2：新青安房貸鬆綁，對台灣房市未來有什麼影響？
A：由於目前房市是「量縮價未跌」，新青安鬆綁只是將本該出現的下跌壓力延後，對預售市場更是無感，因為沒人能預期 3-4 年後的房貸環境。更嚴重的是，這次「開後門」的前例，將大幅削弱民眾對政府房市政策的信任度。

Q3：若我真的要買房，應該注意什麼？
A：首要評估的是「房子的價值」而不是「能否申貸」。建議檢視區域供需、行情走勢、生活機能，並搭配數據工具來輔助判斷。唯有冷靜思考，才能避免誤踩「政策紅利陷阱」。

Q4：那麼新青安是否對已經申貸中的人有幫助？
A：對於已經在申貸過程、卻受制於額度不足的首購族來說，鬆綁確實能讓案件順利核准，短期緩解焦慮。但這只是一種「補位」措施，無法改變市場整體走向，更不意味房市會因此看漲。

結論：政策止痛，卻難解結構之病

新青安鬆綁確實解決了部分首購族「貸不到」的焦慮，但這更像是執政者為了「讓上車一半的人補上車」以降低民怨，而非真正針對房市結構進行改革。這是一道「後門」，卻不代表台灣房市因此迎來新契機。

購屋民眾務必謹記：能否貸到錢，從來不等於房子就值得買。真正需要冷靜評估的，是眼前的房屋是否具備應有的價值。若因政策鬆綁而誤以為「房市看好」而衝動進場，最終可能換來數十年難以承擔的遺憾。

房市結構性問題仍未解決，高房價與低所得的矛盾依舊存在；供給端的壟斷與政策的短視，只會延後修正的時間點。換言之，新青安鬆綁或許能暫時止痛，卻難以扭轉房市「有行無市」的困境。購屋族唯一能做的，就是避免被政策紅利沖昏頭腦，把焦點放回「房子的價值」與「自己的財務能力」上。