【公設比】：如何確定合理公設比例？

引言

在房地產開發領域，公設比是一個重要的指標，它關乎著居民的生活品質和社區的發展。然而，到底什麼是合理的公設比呢？本文將從公設比的定義、計算方法以及相關法規等方面進行探討，以幫助讀者更好地了解公設比的意義和影響。

什麼是公設比？

公設比，全稱為「公共設施比例」，是指在一個建築物中，用於公共設施的面積與建築總面積的比例。通常，公共設施包括停車位、公園、游泳池、健身房、社區活動中心等，它們的存在可以提升居民的生活質量，增加社區的吸引力和競爭力。

公設比的計算方法

公設比的計算方法相對簡單，按照《公寓大廈管理條例》的規定，可以通過以下公式計算：

公設比= 公共設施面積/建物總坪數面積X100%

其中，建物總坪數面積包括主建物、附屬建物以及共有部分的面積,而公共設施面積也區分成大公與小公兩個部分。

合理公設比的範圍

根據建築類型的不同，合理的公設比也有所不同。以下是一些常見建築類型的合理公設比範圍：

• 公寓類： 包含4~5層且沒有電梯的住宅，公設比約為8%-15%。
• 華廈類： 包含7~10層樓，有附設電梯，公設比約為15%-20%。
• 社區大樓類： 包含10層樓以上，有附設電梯，公設比約為30%以上。

公設比的法規和限制

在台灣，目前尚未設定公設比的上限，但是根據市場的普遍慣例和建築法規，可以參考以下公設比的區間範圍：

• 集合式公寓或透天產品： 15%-25%
• 一般住宅華廈： 20%-35%
• 套房及擁有中庭社區式住宅： 25%-35%
• 辦公大樓： 30%-40%

啦可一觀點補充:

1.「8樓雙梯」法規上路,讓低公設比產品絕響:2005年修訂《建築技術規則》，規範8層以上住宅建築，須設置2座安全梯，並加強設置逃生與消防設施,即便在8層以下建築,單層樓地板面積只要在240平方公尺以下,仍須設置雙梯,因此市場機制必然透過多併產品來替代雙併以均衡小公過高的問題,故權衡消防逃生安全的考量下,該法規值得正面肯定。

2. 5%「免計容積」優惠惹爭議:有鑑於「雙梯法規」易多增加一座樓梯的公設面積之下,建築法規同時修正原機電空間免計容積從10%修正至15%,再加上地下室車位登記仍有模糊空間並無明顯限制,故才會導致將剩餘面積全數灌入大公的結果,畢竟大公是以樓上層的房價計,車位只能用一位多少錢計,利之所趨自然公設比會越墊越高。

公設比的改革與未來展望

近年來，對於公設比的改革呼聲逐漸高漲。內政部已經開始擬定相關的改革方向，主要包括限縮「免計容積」上限，以及修正相關的法規。這些改革將有助於使公設比更加合理化，提升居民的生活品質。

啦可一觀點補充:其實無論是內政部打算推動的公設比改革,或是民間聲音倡導的「實坪制」,都是從不同角度來看待台灣目前公設比亂象的問題,若各位還對前幾年「雨遮亂象」有印象時,也是因為雨遮坪數計入每坪房價當中,所以那時的建築四周全是一圈厚厚的雨遮,直到「雨遮不計價」法規上路之後,現在看到的建築物就相對務實許多。

結論

公設比作為一個衡量建築物公共設施配備程度的重要指標，影響著居民的生活品質和社區的發展。通過了解公設比的定義、計算方法以及相關法規，我們可以更好地確定合理的公設比，從而促進建築行業的健康發展，提升社區的整體品質。

啦可一觀點補充:從此現象也會發現無論是「公設比改革」或「實坪制」其實方向性是一致的,政府考量的只是副作用不要太大的問題,因此必定有短中長期階段性的因應做法,但對於購屋者而言就得清楚未來的局勢發展方向,看清高公設虛坪的虛幻價值,否則最終損人不利己的事還是會回到自己身上的。