【公設比】：如何確定合理公設比例？2025年更新版

引言

在房地產開發領域，公設比是一個重要的指標，它關乎著居民的生活品質和社區的發展。然而，到底什麼是合理的公設比呢？本文將從公設比的定義、計算方法以及相關法規等方面進行探討，以幫助讀者更好地了解公設比的意義和影響。

什麼是公設比？

公設比，全稱為「公共設施比例」，是指在一個建築物中，用於公共設施的面積與建築總面積的比例。通常，公共設施包括停車位、公園、游泳池、健身房、社區活動中心等，它們的存在可以提升居民的生活質量，增加社區的吸引力和競爭力。

公設比的計算方法

公設比的計算方法相對簡單，按照《公寓大廈管理條例》的規定，可以通過以下公式計算：

公設比= 公共設施面積/建物總坪數面積X100%

其中，建物總坪數面積包括主建物、附屬建物以及共有部分的面積,而公共設施面積也區分成大公與小公兩個部分。

合理公設比的範圍

根據建築類型的不同，合理的公設比也有所不同。以下是一些常見建築類型的合理公設比範圍：

• 公寓類： 包含4~5層且沒有電梯的住宅，公設比約為8%-15%。
• 華廈類： 包含7~10層樓，有附設電梯，公設比約為15%-20%。
• 社區大樓類： 包含10層樓以上，有附設電梯，公設比約為30%以上。

公設比的法規和限制

在台灣，目前尚未設定公設比的上限，但是根據市場的普遍慣例和建築法規，可以參考以下公設比的區間範圍：

• 集合式公寓或透天產品： 15%-25%
• 一般住宅華廈： 20%-35%
• 套房及擁有中庭社區式住宅： 25%-35%
• 辦公大樓： 30%-40%

啦可一觀點補充:

1.「8樓雙梯」法規上路,讓低公設比產品絕響:2005年修訂《建築技術規則》，規範8層以上住宅建築，須設置2座安全梯，並加強設置逃生與消防設施,即便在8層以下建築,單層樓地板面積只要在240平方公尺以下,仍須設置雙梯,因此市場機制必然透過多併產品來替代雙併以均衡小公過高的問題,故權衡消防逃生安全的考量下,該法規值得正面肯定。

2. 5%「免計容積」優惠惹爭議:有鑑於「雙梯法規」易多增加一座樓梯的公設面積之下,建築法規同時修正原機電空間免計容積從10%修正至15%,再加上地下室車位登記仍有模糊空間並無明顯限制,故才會導致將剩餘面積全數灌入大公的結果,畢竟大公是以樓上層的房價計,車位只能用一位多少錢計,利之所趨自然公設比會越墊越高。

公設比的改革與未來展望

近年來，對於公設比的改革呼聲逐漸高漲。內政部已經開始擬定相關的改革方向，主要包括限縮「免計容積」上限，以及修正相關的法規。這些改革將有助於使公設比更加合理化，提升居民的生活品質。

啦可一觀點補充:其實無論是內政部打算推動的公設比改革,或是民間聲音倡導的「實坪制」,都是從不同角度來看待台灣目前公設比亂象的問題,若各位還對前幾年「雨遮亂象」有印象時,也是因為雨遮坪數計入每坪房價當中,所以那時的建築四周全是一圈厚厚的雨遮,直到「雨遮不計價」法規上路之後,現在看到的建築物就相對務實許多。

2025 年更新版：虛坪改革與停車制度進展

進入 2025 年，虛坪改革與停車空間制度的討論已經不只是學者與政府機關之間的議題，而是逐漸影響到一般購屋族的切身感受。根據近期的座談會與政策彙整，有幾個最新方向值得特別關注：

1. 虛坪改革更貼近居住需求
   今年的修法討論進一步針對「管委會空間」與「一般電梯空間」提出細化標準。例如管委會空間上限已經改為以基地容積的比例計算，而非單一坪數限制，確保小型基地社區也能有足夠的基本管理空間。這樣的做法，讓過去「小社區硬撐、大社區不足」的狀況獲得改善。
   • 電梯空間免計容積標準化：過去電梯空間常被納入應計容積，增加虛坪。最新修正草案明訂，一般電梯（含無障礙電梯）全面納入免計容積
   • 管委會空間計算調整：以往限制為 20~100 平方公尺，如今取消 100 平方公尺的固定上限，改為以 基地容積 1% 為上限，但保留至少 20 平方公尺 的下限。
2. 停車位持分負擔更公平
   過去最常被抱怨的，就是「沒買車位，卻還要分攤車道面積」。目前的修法方向已傾向「有買才負擔」，讓停車空間完全獨立登記，並配套保障同社區內的停車需求。換句話說，以後買車位的人才需要負擔車道的基地持分，沒有購買車位的住戶則不再被動增加公設比。
   • 登記方式改為專有部分：目前停車位（含車道）以公設方式登記，造成「沒買車位也要負擔」。修正後，停車位及車道將改以「專有部分」登記，擁有獨立權狀，可獨立買賣。
   • 車道持分由使用者負擔：修法明定「有買才負擔」原則，只有購買停車位的住戶需分攤車道與相關附屬面積，未購買者不再被迫增加公設比。
   • 限制停車位外賣：法定停車位必須優先滿足社區內需求，禁止建商或住戶將停車位外賣給社區外人士，以免影響住戶使用權益。
3. 市場實際影響：實坪更透明
   一旦虛坪比例下降，房屋的「登記坪數」會更貼近實際使用面積。對消費者來說，最大的差別就是買房時能更清楚知道「自己花的錢到底買到多少真正能用的空間」。同時，建商也需要在設計上更用心，不能再依靠高公設比來拉大總坪數，市場產品的差異化會更清楚。
   • 登記坪數更接近實際使用：新制下，買房的登記坪數會更符合實際能使用的面積，消費者能更直觀理解「自己花的錢到底買到多少空間」。
   • 建商品牌與設計回歸本質：建商不能再依靠「灌水式公設」拉高銷售總價，而必須透過設計與品質來競爭。
   • 消費者更容易比較產品：由於公設比的計算更透明，購屋族可以直接比較各建案的實坪效率。不僅如此，也能觀察是否有建商刻意「把公設降低，卻把單價拉高」來維持相同總價。這樣的價格操作，將更容易被消費者識破並排除，避免掉入看似優惠卻不划算的陷阱。
4. 政策時程與推進
   依據目前的進度，2025 年底之前，相關建築技術規則的修正草案預計會進入更實質的審議階段，並在 2026 年正式施行。這代表購屋族在未來一兩年內，看到新制建案的機會相當高。

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👉 簡單來說，2025 年的改革方向，已經不只是「專業討論」，而是逐步走向落地。對買房的人來說，最直接的好處就是：實坪更實在、負擔更公平、資訊更透明。

結論

公設比作為一個衡量建築物公共設施配備程度的重要指標，影響著居民的生活品質和社區的發展。通過了解公設比的定義、計算方法以及相關法規，我們可以更好地確定合理的公設比，從而促進建築行業的健康發展，提升社區的整體品質。

啦可一觀點補充:從此現象也會發現無論是「公設比改革」或「實坪制」其實方向性是一致的,政府考量的只是副作用不要太大的問題,因此必定有短中長期階段性的因應做法,但對於購屋者而言就得清楚未來的局勢發展方向,看清高公設虛坪的虛幻價值,否則最終損人不利己的事還是會回到自己身上的。