可負擔住宅是什麼？桃園為何推「可負擔住宅」？制度、資格、優缺點1次看懂

桃園市政府正式推動「可負擔住宅」政策，核心不是讓房子變成投資商品，而是用制度把房價壓在年輕家庭可承受的範圍內。在台灣目前正處於高房價的風暴現實下，市府以「每坪 2 字頭」為目標，透過《桃園市可負擔住宅出售及管理自治條例》，打造一種只能自住、不可炒作、封閉式轉售的新型住宅制度，試圖回應長期以來「有工作卻買不起房」的結構性問題。

這不只是另一種國宅或社會住宅，而是一個全新的住宅實驗。

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一、什麼是可負擔住宅？與社會住宅、國宅有何不同

「可負擔住宅」的政策設計，刻意避開台灣過去住宅政策最常遇到的兩個失敗點：
只租不售的社會住宅，與可自由轉售的國宅。

桃園版可負擔住宅的三大核心特徵是：

1. 可購買，但非自由市場商品
2. 售價明顯低於市價（約市價 5～6 折）
3. 未來若出售，只能回售給政府

也就是說，它是一種「封閉市場買賣制度」，住宅的流向只在「政府 ↔ 合格市民」之間移動，刻意切斷與投資市場的連結，落實市府所強調的「住宅去商品化」。

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二、桃園市可負擔住宅出售及管理自治條例在規範什麼？

目前桃園市政府都市發展局，已完成《桃園市可負擔住宅捐建、出售及使用管理自治條例》草案，並持續研擬細部配套，重點包括：

• 開發商捐建義務：
  在整體開發區或基地面積達一定規模（如 1,500 平方公尺以上）的案件中，明訂需捐建一定比例的可負擔住宅。
• 定價原則：
  以市價為參考，設定合理折減比例，目標落在每坪 2 字頭。
• 買賣與再出售機制：
  僅能出售給符合資格者；未來轉售只能賣回市府，不得流入一般市場。
• 產權與流向控管：
  原則可繼承，但限制移轉，必要時市府可依法收回。

這套制度的核心精神很明確：
👉 讓住宅回歸居住用途，而不是財務工具。

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三、桃園可負擔住宅資格有哪些？誰可以申請？

根據目前政策方向與市府公開說明，桃園可負擔住宅資格大致包含以下條件（實際以正式公告為準）：

• 設籍桃園市滿 1 年以上
• 年齡約 25～45 歲
• 已婚、懷孕中或育有未成年子女者優先
• 家庭成員名下無自有住宅
• 家庭年收入落在一定級距（如雙薪約 100～150 萬元）

這樣的設計，明確鎖定「有穩定收入、但被市場房價擠出購屋門檻的年輕家庭」。

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四、桃園可負擔住宅申請方式與制度特色

與社會住宅必須等待特定申請期間不同，桃園可負擔住宅規劃為：

• 全年可申請
• 通過資格審查後取得序號
• 當有空屋釋出時，依序通知選屋
• 視試辦階段，搭配抽籤或評分制

這樣的制度設計，降低了民眾「錯過申請期就再等一年」的不確定性。

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五、桃園可負擔住宅位置在哪？為何選在這些地方？

目前已公開或規劃中的示範基地包括：

• 機捷 A20、A21 站周邊
• 中壢體育園區
• 航空城安置住宅餘戶
• 鐵路地下化沿線車站
• 捷運綠線沿線場域

選址邏輯非常清楚：
👉 優先在大眾運輸場站周邊導入，降低交通成本，放大居住效益。

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六、正反面論點整理：可負擔住宅到底值不值得？

❌ 常見反對聲音（投資與財商觀點）

1. 房子不增值，就不是資產
2. 頭期款若投入股市，報酬率更高
3. 稅金、修繕費是無法回收的成本
4. 封閉轉售會造成資源停滯

這些觀點，本質上都是從「資產增值最大化」出發。

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✅ 支持論點（居住風險管理與市場現實）

1. 「儲蓄宅」與「起家厝」概念
   可負擔住宅不是讓你翻身致富，而是確保你不會因房市波動而跌落人生軌道。
2. 政府回購機制是一種保本設計
   在高基期房市下，限制轉售反而降低「買在高點、賣不掉」的風險。
3. 破解房價只漲不跌的迷思
   當房市進入高基期，穩定居住成本，本身就是一種實質收益。

啦可一觀點補充:

反對可負擔住宅的聲音，多半建立在同一個核心前提之上：
「房子必須具備資產增值性，否則就是不好的選擇。」

但這個前提，本身就忽略了台灣當前房市的結構性現實。

首先，「可負擔住宅本來就不是投資商品，反而可視為一種儲蓄宅」。
它的設計目的，不是讓你靠房價翻倍致富，而是讓你避開未來房子因市場反轉、流動性枯竭而賣不掉的風險。在高基期房市下，能確保「有人接手、能順利退場」，本身就是一種被低估的價值。

從這個角度來看，可負擔住宅更接近一種「先求有、再求好」的起家厝概念房(對比租房,你每個所繳的每月房貸,扣除掉給銀行的利率,多數是繳給自己存起來而不是給屋主的)：
先用可承擔的價格，換取穩定的居住權與生活底氣，而不是一開始就被迫承擔高槓桿與高波動。

其次，認為可負擔住宅「周轉率一定過低」，其實言之過早。
只要整體房價沒有出現明顯回跌，可負擔住宅就必然會與市價維持一段穩定的價差距離。在這個前提下，它對於合格族群而言，反而具備高度吸引力。

更重要的是，一旦桃園模式成功示範，其他都會區勢必起而效法。
當制度從單一城市擴散為全台政策工具，市場對這類產品的接受度與流動性，反而可能被低估，而非高估。

最後，部分網紅或投資派論點，隱含了一個未被檢驗的假設：
👉 市場長期只會上漲。

但這正是當前台灣房市最需要被重新檢視的迷思。

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七、核心假設對照表：投資邏輯 vs 可負擔住宅邏輯

比較面向	投資型房市假設	可負擔住宅辯證觀點
房屋本質	必須能獲利才是好資產	居住必需品，具儲蓄與避險功能
市場走向	房價長期只漲不跌	高基期下行風險不可忽視
轉售限制	流動性陷阱	保本與防套牢機制
財富目標	階級躍遷	生活穩定與風險控管

啦可一觀點補充:

反對可負擔住宅的論述，往往把「不能增值」視為致命缺陷；但問題在於——
如果你真正追求的是資產增值，那本來就該承擔市場虧損的風險。

沒有只漲不跌的房子。
當房價已處於高基期水位，任何試圖「既要保證安全、又要確保高報酬」的期待，本身就不符合現實。

可負擔住宅選擇的是另一條邏輯完全不同的路：

• 它不否認市場會波動
• 它不承諾資產翻倍
• 它用制度換取風險可控

若有人期待可負擔住宅也能像一般市場一樣自由交易、追逐價差，
那麼結果只會有一個——
👉 制度終將被人性與貪婪侵蝕，房價再次回到「買不起」的原點。

這也是為什麼，若你的目標是資產成長，一般交易市場本來就存在，也隨時歡迎你進場；
但如果社會連一種「不以炒作為前提的住宅選項」都無法保留，那麼問題不在制度，而在價值選擇。

綜合來看，可以確認的是：
少數反對可負擔住宅的論點，並非站不住腳，而是前提邏輯本身就未必成立。

可負擔住宅不是為了取代市場，
而是為了讓那些不想、也不該被迫參與高風險房市賽局的人，
仍然有一條可以安心生活的路。

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八、誰適合可負擔住宅？誰不適合？

適合的人：

• 以長期自住為目的
• 希望穩定生活成本
• 不想承擔房市大幅波動風險
• 正處人生起步階段的家庭

不適合的人：

• 期待房價翻倍
• 將住宅視為主要投資工具
• 強烈在意資產流動性

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常見答客問

Q1：桃園可負擔住宅和社會住宅、國宅到底差在哪？

A：
關鍵差異在於「是否進入自由市場」。

• 社會住宅：只租不售，解決居住但無法解決長期居住與資產安全感
• 國宅：可自由轉售，最終仍回到投資與炒作邏輯
• 可負擔住宅：可購買但不可自由轉售，僅能回售政府

桃園可負擔住宅刻意設計成「封閉式流向」，讓住宅只在「政府 ↔ 合格自住者」之間移動，核心目標是去商品化，而非刺激投資需求。

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Q2：房子不能自由轉售、不會增值，真的划算嗎？

A：
如果用「投資報酬率最大化」來衡量，答案當然是否定的；
但若從「居住風險管理」來看，邏輯就完全不同。

可負擔住宅更接近一種「儲蓄宅、起家厝」：

• 避開高房價高基期買在高點的風險
• 政府回購機制，降低未來賣不掉、被套牢的可能
• 每月房貸多數是在「替自己存錢」，而非永久付租

它解決的不是致富問題，而是不讓人生被房市波動擊倒。

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Q3：為何反對可負擔住宅的論點，邏輯爭議性極大？

A：
因為多數反對聲音，都建立在同一個未被檢驗的前提上：
👉 「房子必須具備資產增值性，否則就是不好的選擇。」

這個前提本身就高度爭議，原因有三：

1. 將投資邏輯強行套用在居住制度上
   可負擔住宅從一開始就不是投資商品，卻被要求承擔與自由市場相同的增值期待，本身就是錯置比較。
2. 忽略台灣房市已處於高基期的現實
   在高房價水位下，「不能跌、還要漲」的假設，反而才是風險最大的想像。
3. 既想保本，又想高報酬，本身就不符合市場原理
   若追求資產增值，本就該承擔市場虧損風險；
   若不想承擔風險，選擇制度型住宅反而是理性行為。

因此，爭議不在於「可負擔住宅好不好」，
而在於是否應該要求一個去炒作制度，去滿足投資市場的貪婪期待。

結語：可負擔住宅不是完美答案，但是現實解方

可負擔住宅無法讓你一夕致富，但它嘗試解決的是更根本的問題：
👉 在房價高基期下，如何讓一般家庭仍保有安身立命的選擇權。

桃園市以《桃園市可負擔住宅出售及管理自治條例》為基礎，打造封閉式出售制度，是否能成功，仍需時間驗證；但至少，它正面承認了一個事實——
不是每個人的人生，都該被迫綁在房市投資賽局裡。

在這個前提下，可負擔住宅，或許正是一條讓住宅回歸居住本質的重要嘗試,因此我們樂見桃園市的第一砲能為台灣已扭曲不堪的房市結構開創出另一片新局來。