近年來，隨著房價持續攀升，財政部針對高價住宅的稅制也隨之調整，旨在落實居住正義並抑制房價炒作。其中，「豪宅稅」成為民眾與房市投資者熱議的焦點。本文將針對【財政部豪宅稅】進行全面解析，包含豪宅稅認定標準、各地區課稅門檻、稅率計算方式及實務案例，幫助您在購屋或出售時有更清晰的稅務規劃。
什麼是豪宅稅？
所謂的【豪宅稅】，正式名稱為高級住宅加價房屋稅，自2011年7月起實施，針對市價較高的房屋課徵比一般住宅更高的房屋稅。儘管名稱為「豪宅稅」，實際上它並不是新創稅目，而是房屋稅的變相加成。該政策旨在提高高價住宅的持有成本，以抑制炒房行為、平衡租稅負擔。
2025豪宅稅認定標準與課稅門檻
豪宅定義標準
為了抑制房地產炒作，財政部於2025年2月19日宣布調整「豪宅」的定義與課稅標準，新增每坪單價門檻，並調高獲利率。此舉旨在更精確地反映高價住宅的實際交易情況，避免投資客透過購買小坪數高單價物件來規避稅負。
各地區豪宅認定標準
| 地區 | 總價門檻 (新台幣) | 單價門檻 (每坪，未含車位) |
|---|---|---|
| 台北市 | 6,000萬元以上 | 120萬元以上 |
| 新北市 | 4,000萬元以上 | 75萬元以上 |
| 桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市 | 3,000萬元以上 | 50萬元以上 |
| 其他縣市 | 2,200萬元以上 | 35萬元以上 |
例如，台北市一處總價3,000萬元、每坪單價150萬元的物件，雖然總價未達6,000萬元，但因單價超過120萬元，仍被視為豪宅，需依新標準課稅。
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豪宅稅課稅標準調整
除了調整認定標準外，財政部也提高了豪宅的獲利率計算比例。過去獲利率為17%，現已調高至20%。這意味著，出售符合豪宅標準的房屋時，需以實際成交總額乘以20%的比例計算應稅所得。
誰將受到影響？
此次調整預計影響至少4,000件房屋交易，特別是那些低總價、高單價的小坪數住宅。投資者和擁有此類物件的屋主需特別注意，未來在出售此類房產時，可能面臨更高的稅負。
此次新規定，影響的是105年前取得的房屋，與豪宅稅總價門檻下修時相同,也就是適用「舊制」課稅的房屋，並且若民眾無法提示證明文件核實計算交易所得，就會適用財政部公布的計算標準；此外，民眾在去（113）年售出的舊制房屋，便適用於此項新規，要在今（114）年5月依據這次的新規來計算交易所得，併入綜所稅申報。
補充提醒
- 台北市豪宅稅門檻已從原本7,000萬元下修至6,000萬元。
- 新北市從6,000萬元降至4,000萬元。
- 桃園豪宅稅門檻則由4,000萬元降至3,000萬元，其他五都與新竹縣市同為3,000萬元。
豪宅稅的計算方式與試算範例
對於符合豪宅標準的房屋，其交易所得計算方式如下：
- 核實課稅：若納稅義務人能提供房屋的實際成交價格和原始取得成本等證明文件，則以實際成交價減去原始取得成本和相關費用，計算出所得額，併入個人綜合所得總額，適用累進稅率。另建議納稅人妥善保存購屋契約、發票、仲介費用等相關證明文件，以便在出售房屋時能採用核實課稅方式，可能減少稅負。
- 設算課稅：若無法提供原始取得成本等證明，則採用設算方式計算所得額。對於高價住宅（即豪宅），其所得額為：所得額=房屋成交總價×房屋現值比例×獲利率所得額 = 房屋成交總價 × 房屋現值比例 × 獲利率所得額=房屋成交總價×房屋現值比例×獲利率其中，房屋現值比例為房屋評定現值占房屋評定現值與土地公告現值總和的比例；獲利率自2025年起由17%調高至20%。
試算範例
案例一：核實課稅
- 情境：王先生於2010年以2,500萬元購買台北市大安區一處房屋，2025年以6,500萬元出售。
- 計算：所得額=6,500萬（售價）−2,500萬（原始成本）=4,000萬元所得額 此4,000萬元將併入王先生當年度的綜合所得總額，適用累進稅率課稅。
案例二：設算課稅
- 情境：李小姐於2012年以未公開價格取得新北市板橋區一處房屋，2025年以4,500萬元出售，無法提供原始取得成本證明。
- 計算：
- 確認是否為豪宅：新北市豪宅標準為總價4,000萬元或每坪75萬元以上。李小姐的房屋總價為4,500萬元，屬於豪宅範圍。
- 計算房屋現值比例：假設出售時房屋評定現值為1000萬元，土地公告現值為500萬元，則房屋現值比例為：房屋現值比例=1000萬÷(500萬+1,000萬)=66.7%
- 計算所得額：所得額= 4,500萬 × 66.7%× 20% = 600.3萬元將併入李小姐當年度的綜合所得總額，適用累進稅率課稅。
豪宅稅新制對房市的影響與因應對策
長期持有獲利認知將被改寫
豪宅稅調降課稅總價及單價門檻之後，加上2025高房價下修的普遍房市預期,屋主如想像往常再轉嫁豪宅稅給買方,雪上加霜的困境勢必更為嚴重,因此這一類持有在105年以前的住宅大樓,降價下修至門檻之外將成為屋主另類脫困的主軸思維。
自住客應關注單價與總價門檻
不少民眾偏好購買「小坪數但高單價」的物件以降低總價，然而新制將此類物件納入課稅範圍，如台北市單價每坪超過120萬元，即使總價未達6,000萬元，依然需繳納豪宅稅。
財政部豪宅稅政策調整時間軸
| 年份 | 主要變化 |
|---|---|
| 2011年7月 | 開始實施高級住宅加價房屋稅。 |
| 2016年 | 房地合一稅上路，影響高價住宅交易。 |
| 2023年 | 豪宅稅課稅門檻全面下修。 |
| 2025年 | 單價納入課稅標準，豪宅獲利率調高。 |
常見Q&A：你該知道的豪宅稅細節！
Q1：奢侈稅和豪宅稅有什麼不同？
奢侈稅：針對短期交易房屋課徵（10%或15%）。
豪宅稅：針對高總價及高單價住宅的持有課稅，屬於房屋稅加價部分。
Q2：未滿1個月的房屋會被課豪宅稅嗎？
不會，新建、增建或改建之房屋，未滿1個月不計稅。
Q3：如何避免觸及豪宅稅門檻？
- 選擇單價與總價雙不超標的物件。
- 預售屋換約時，特別注意房地合一稅規範與豪宅稅門檻。
結論：買賣豪宅前，稅務規劃不可少！
隨著2025年財政部豪宅稅新制上路，無論是自住購屋或投資置產，買賣雙方都必須更加謹慎。特別是台北市豪宅稅及桃園豪宅稅等熱區的購屋者，務必留意總價與單價雙重門檻，提前試算稅負、審慎規劃交易時機，以避免多繳不必要的稅金。
因此，無論是自住還是投資，掌握最新稅制資訊，並以數據為基礎做出房產決策，已成為必備能力。面對不斷變動的房市與稅制，單靠經驗已經不夠，專業數據分析與稅務規劃成為房市參與者必修的一課。
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