房仲服務為何常被誤會？揭露買賣雙方費用與房價背後的真相

在台灣，只要一談到買房、賣房，多數人第一個聯想到的就是「服務費很貴」「房仲都比較挺賣方」「價格都被抬高」。而這些現象並不是個案，而是源自房仲產業結構中難以避免的現實—雙邊代理制度 + 買賣雙方資訊不對稱 + 產業生態失衡。

本文將完整解析：

• 房仲服務費為何看似向買方傾斜
• 為何房價會因房仲生態而被推升
• 交易安全的價值在哪裡
• 在青黃不接的市場環境中，買方該如何判斷買房時機與合理房價

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一、房仲必須「開發物件」才能賺錢：結構性問題決定了服務傾向

台灣房仲的收入結構非常單一：
沒有成交 → 沒有服務費 → 沒有收入。

因此房仲的第一優先任務不是「幫買方找到最合理價格」，而是：
拿到賣方的物件。

因為只有掌握物件，房仲才能主導買賣。如果開發不到物件，業務毫無成績，也無法生存。

➤ 結果是什麼？房仲自然更傾向配合賣方。

而根本原因不是個別房仲的道德問題，而是整個產業的結構：

1. 台灣採「雙邊代理」制度（買賣雙方都由同一間公司服務）。
2. 賣方是交易的起點，因為沒有物件就沒有生意。
3. 賣方在多家房仲競爭下掌握主導權，容易提出額外要求（如加價、外加服務費）。

房仲為了能順利拿下物件，就算知道市場價不合理，也常只能配合。

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二、產業門檻低、經驗傳承不足：專業服務出現斷層

房仲產業長期被視為「想做就做、想走就走」的行業。
許多新人在沒有完整訓練的情況下就上線接客，導致以下問題加劇：

• 對房價的專業判斷能力不夠
• 不熟悉市場趨勢造成資訊誤導
• 無法提供有效議價策略
• 過度依賴話術，而不是數據分析

當大量資歷不足的業務湧入市場，消費者自然感受到「服務品質參差不齊」，也使房仲整體的社會信任度下降。

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三、在賣方市場下，房仲與賣方競合，買方成最大承擔者

在房價上漲、成交量高的時期（如 2020–2022），賣方握有主導權，房仲競爭激烈。
賣方常出現兩種心態：

1.「反正市場好，不差你一個仲介」的態度

→ 讓房仲難以主導成交資訊

2.「能讓別人買單就別自己花」的投機心理

→ 不想付服務費，希望由買方負擔

因此市場普遍出現以下現象：

• 賣方服務費往房價內加
• 談判時賣方底價已含仲介佣金
• 買方即便只付 1–2%佣金，實際仍負擔賣方的 4%

這使得買方看似只付「買方服務費」，但房價中的一部分實際是「賣方服務費轉嫁」。

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四、房仲服務對房價的真實影響：不是刻意拉高，而是結構造成的結果

很多買方會認為：「房仲就是為了賺服務費，把房價拉高。」

但實際上，影響房價並不是房仲本身，而是產業制度造成的激勵方向：

房仲不會「刻意抬高」，但也沒有強烈誘因為買方壓低房價。

因為：

主體	收益來源	行為誘因
房仲	成交的服務費（抽%數）	希望成交率高、時間短、服務費穩定
賣方	賣價越高越好	會要求房仲幫忙「撐價格」
買方	房價越低越好	但常缺乏市場資訊和議價工具

這使得房仲的立場變成：

「不想拖太久，也不想讓買賣雙方都不滿，只能做出讓大家都勉強接受的結果。」

而非常明確地站在買方那一邊。

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五、房仲服務費究竟買到了什麼？（附比較表）

消費者最常抱怨的問題是：
「房仲服務費到底值不值得？」

為了清楚理解，以下將房仲提供的買方與賣方服務整理如下：

房仲買賣雙方服務內容比較表

項目	賣方服務	買方服務
市場分析	協助評估行情、訂定開價策略	提供區域行情、物件比較與合理價格參考
曝光與行銷	實地拍照、廣告投放、帶看	主動搜尋適合物件，提供清單
議價角色	代表賣方爭取好價格、拉高成交可能	協助出價、提出斡旋、調整議價策略
交易安全	確保賣方款項、產權清楚	使用履約保證確保款項安全與流程完整
手續協助	稅務、過戶、點交	房貸協調、過戶、領取權狀

從表中可以看到：
房仲對買賣雙方確實都有幫助，尤其在「交易安全」與「流程處理」方面價值非常高。但在「議價」部分，受限於產業結構，房仲不可能完全站在其中一方。

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六、房仲也知道房價太高是問題——但無力扭轉

一個被忽略的事實是：

房仲並不希望房價一直升。

因為房價如果過高：

• 買方購買意願下降
• 成交量減少
• 未來數年的業績會受到影響

但房仲卻無法主動壓房價，原因包括：

1. 賣方市場結構壓倒房仲
2. 開價由賣方主導，房仲只能建議
3. 房仲靠成交維生，無法犧牲成交換取買方滿意
4. 消費者普遍不信任房仲，房仲的專業建議常被忽略

結果形成現今的市場矛盾：

房仲清楚市場該冷卻，但整個產業卻被迫推著走向更高價格的循環。

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七、買方要如何應對？掌握工具 + 判斷時機 + 理解合理房價

在目前台灣房市進入青黃不接階段（高房價、低成交量）的情況下，
買方不再是弱勢，只是缺乏工具與資訊而已。

以下為買方最重要的策略：

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（1）理解「買房時機」是相對的，而非絕對的

買方市場的特徵是：

• 物件銷售時間變長
• 賣方期待降低
• 房仲更願意協助買方議價
• 實價登錄開始反映市場冷卻

只要具備合理判斷工具，買方能取得主導權。

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（2）學會判斷「合理房價」而非死盯開價

開價 ≠ 房價
賣方開價往往：

• 包含議價空間
• 包含賣方服務費
• 包含期望心理

買方需要透過：

• 實價登錄比對
• 確認同區物件的年限、樓層差異
• 使用價格統計工具（如區間均值、常態分布）
• 分析供給量、庫存量
• 觀察建案銷售速度

來判斷「真正合理的位置」。

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（3）不要在資訊不透明的狀態下議價

資訊越少 → 議價空間越小。

許多買方輸在「看似便宜的價格」，但不清楚：

• 社區的真實成交價
• 隱藏議價空間
• 是否為短銷物件
• 是否已含服務費
• 是否有其他瑕疵影響價格

買房最大的風險是「錯誤資訊」。

常見答客問（FAQ）

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Q1：房仲服務費為什麼看起來都向買方傾斜？我真的要付「買賣雙方」的服務費嗎？

**A：**在台灣雙邊代理制度下，賣方因掌握物件而主導交易，因此房仲會傾向迎合賣方需求。多數賣方在競爭環境中會將自己的服務費「內含在底價裡」。
結果是：

• 買方支付 1–2% 的服務費
• 但房價本身已包含賣方 4% 的費用

也就是買方「實際上承擔了兩邊」，但這並非房仲刻意，而是產業激勵制度造成的結構性問題。

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Q2：房仲真的會拉高房價嗎？房價被推升和仲介服務有直接關聯嗎？

**A：**房仲並不會「刻意拉高房價」，但制度讓他們缺乏壓低房價的誘因。
原因包含：

• 房仲收入取決於成交，而不是售價高低
• 開價由賣方決定
• 賣方市場時期（如 2020–2022）賣方要求價格更強勢
• 房仲為了拿下物件，多半只能配合賣方的定價期待

房價看似被房仲影響，本質上是「賣方市場結構 + 激勵制度」疊加的結果。

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Q3：在目前的市場環境，買方該如何抓準買房時機並判斷合理房價？

**A：**買方可以透過三個方向提升主導權：

1. 掌握買方市場訊號（買房時機）
   物件在市場停留時間拉長、成交速度變慢、賣方讓價意願提高時，就是買方市場開始形成的時機點。
2. 以「合理房價」而非開價作為談判基準
   開價常包含服務費、心理預期與議價空間。
   合理房價應基於：
   • 實價登錄比對
   • 同區物件條件差異
   • 價格統計（區間平均、樓齡分布）
   • 庫存量與供需變化
3. 避免資訊不透明時議價
   缺乏資訊會讓買方錯過議價空間，也可能誤判房價位置。
   透明資訊越完整 → 議價籌碼越大。

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總結：房仲服務對市場有價值，但產業結構問題讓信任度下降—買方更要提升判斷力

房仲產業確實提供了大量價值：

• 交易安全
• 文件流程專業處理
• 市場資訊整理
• 協助談判與執行交易

但也因為：

• 雙邊代理
• 賣方主導
• 門檻低、服務品質不均
• 佣金制度造成的激勵偏差
• 市場長期在賣方市場運作

導致買方往往成為資訊弱勢的一方。

在這樣的背景下，買方最重要的不是「不信任房仲」，而是：

• 理解房仲的角色與限制
• 知道房價背後的結構性因素
• 掌握合理房價工具
• 抓準買方市場的時機

唯有如此，才能在高房價時代中保護自己，找到真正合理且安全的交易。