近年的房市變化，看似依舊高檔，但若把視角放回實價登錄的「真實交易」、供需動態以及 2015～2017 年那波修正週期，你會發現：房價真正的拐點，往往不是來自景氣，也不是政策，而是——買方的素質、出價邏輯與對市場的了解程度。
更直接的說法是：
房市不是看賣方要不要降價，而是看買方能撐得有多精準。
而 2025～2026 這一波，雖然表面上仍然看不出房價有明顯下滑，但如果買方還是像 2015～2017 那時一樣毫無準備，錯估行情、亂砍價格或盲目搶房，那麼結果恐怕再度複製上一輪——只是這次，賣方不會贏，因為 交易停滯將如疫情般蔓延，最後形成買賣雙輸的市場死水。
一、實價登錄揭示的訊號：交易萎縮 ≠ 房價不會跌
不少人以為「交易量下跌 → 房價撐住 → 賣方獲勝」。
但真正影響房價的是成交量裡的「成交結構」。
從實價登錄可以觀察到：
交易萎縮可能有兩種完全不同的成因：
- ① 賣方惜售（前期）：
價格不降，屋主覺得市場會回來，因此選擇不急著賣。 - ② 買方無準備（後期）：
亂砍亂殺、錯估行情、導致談不攏 → 交易失敗 → 量縮。
如果不拆開來看，就會誤判以為「市場沒崩，屋主撐住了」。
但這兩者本質完全不同。
在 2015～2017 的修正週期，正是因為：
- 前期賣方撐住
- 中後期買方亂出價
- 最後只剩少數不理性的買方加價成交
導致修正週期 時間不夠長、力道太弱，
最終 2017 開始房價重新滾量上漲。
而這也成为今日房價居高不下的重大原因之一。
二、2015～2017 修正周期的啟示：房價不是自然回升，而是買方提前「投降」
若以實際數據回看那段時間（2015～2017）：
第一階段（約 12～18 個月）：賣方心態修正但未鬆動
- 景氣不好，但利率不到 2% → 屋主抗壓性強
- 賣方預期仍高 → 價格降幅有限
- 量縮顯示是「惜售」，不是「買不起」
第二階段（約 12～18 個月）：買方開始主導，但缺乏準備
本來第二階段才應是合理價格出現的關鍵時刻。
但實際市場卻出現：
- 大量買方事前沒有做功課
- 出價亂砍無章 → 導致交易普遍破局
- 屋主因看不到成交 → 反向認定「降價無用論」
- 最終被少數買方誤導反而選擇「加價買、搶成交」
修正本來應該持續，但卻被買方結構性的混亂提前終結。
因此，當市場重新遇到景氣好、利率低、政策友善時，房價很快就重回升勢，甚至比原先還更高。
這不是市場自然回升，而是：
買方提前投降，導致修正週期壽命不足。
**三、2026～2027 房價會跌嗎？
關鍵不在政策，而在買方有沒有進步**
2025 的現象和 2015 年相似：
- 交易量萎縮
- 房價維持高檔
- 賣方心理仍強
- 利率相對高但仍不算過高（歷史比較上）
但不同的是：
這次賣方不能太高興的原因很簡單：
因為市場的需求被榨乾得更快、更徹底。
買方並不是沒意願買，而是：
- 所得與房價比例極端失衡
- 高基期下房價彈性已無
- 自備款比例要比往常增加至少10~20%
房價高到這種程度，即便買方想亂砍價，也砍不出合理價格，因為許多人根本進不去市場。
所以如果 2026 下半年～2027 年買方依然沒有改變出價策略：
- 沒研究實價登錄
- 沒分析區域價差
- 沒掌握供需變化
- 沒具備議價耐心
- 一樣亂砍／亂搶
那結果只會是：
交易量不是恢復、也不是小修正，而是長期癱瘓。
癱瘓最終造成的結局不是「賣方獲勝」，而是：
買賣雙輸：市場成為死水、房價不跌但誰也買不起、誰也賣不掉。
四、比較表：2015 修正周期 vs 2025 修正周期（現況）
以下為重點對照，讓讀者快速理解兩波市場的本質差異：
| 時間 | 修正周期階段 | 市場主力問題 | 實價登錄呈現 | 結果 |
|---|---|---|---|---|
| 2015～2016 | 賣方惜售期（前期） | 心態硬、預期高 | 交易量下滑、價格微降 | 修正週期開始 |
| 2016～2017 | 買方主導期（中期） | 買方亂砍、多破局 | 量縮但價格維持 | 修正提前終止 |
| 2017 之後 | 市場回升（後期） | 需求回流 | 價格回升、交易增加 | 房價重啟上漲 |
| 2025（現況） | 賣方撐著（前期） | 高基期＋期待心理 | 量縮更嚴重 | 價格維持高檔 |
| 2026～2027（預期） | 買方能否主導？ | 若仍未準備好 → 重演 2017 | 價格僵固、量繼續縮 | 最壞情況是「買賣雙輸」 |
五、2026 房價真正的變數：不是政策，是買方的成熟度
很多人以為：
- 政府限貸令
- 都更與重劃
- 區域機能發展
- 稅制改革
能夠決定房價走勢。
但實務上看十年資料，可以明確得出結論：
真正決定「修正」會不會成功的，是買方的素質。
若買方成熟 → 房價有機會合理修正
- 具備議價策略
- 能分辨區域的差異
- 不亂砍、不亂搶
- 出價有邏輯、有紀律
- 懂得等待與堅持
這樣的市場會讓賣方願意慢慢適應真實價格。
若買方混亂 → 市場會停滯成一灘死水
- 亂砍導致賣方懷疑市場
- 亂搶導致成交價格扭曲
- 交易萎縮被誤判為賣方獲勝
- 市場不跌但也沒有成交量
最終結果是：
價格維持高點，但市場死掉。買不起的人更多，卡在手上的屋主也賣不掉。
六、2026～2027 房價分析:最可能的兩條路
路線 A（最健康）：買方成熟，修正成功（機率取決於買方）
- 修正期拉長 18～24 個月
- 價格溫和下跌 5～15%
- 市場重新找到平衡
- 賣方接受合理價格、買方有機會入場
- 社會壓力減緩
路線 B（最危險）：買方持續不準備 → 市場死水化
- 交易量持續萎縮
- 價格看似不跌，但無成交
- 青年買不起、家庭換不得
- 屋主錯過市場窗口、卡死多年
- 社會矛盾升高
這也是目前專家最擔憂的情況。
尤其在房價基期已極端偏高的台灣，
如果不能靠價格調整來釋放風險，那風險只會在社會層面全面爆發。
正如雙貸族飆升下的結構困境 台灣房市的沉重代價這篇文章所指出：
「台灣若進入房價不跌不漲的長期停滯期，將引發跨世代的深層社會問題。」
✅ 常見答客問（FAQ）
Q1. 為什麼交易量萎縮不代表房價不會跌？
因為「量縮」可能來自兩種完全不同的來源：
- 賣方惜售（前期）：屋主撐著不降價 → 交易自然減少。
- 買方無準備（後期）：亂砍亂搶導致談不攏 → 繼續量縮。
若錯誤地把後者誤認為「屋主撐住」，就會形成僵局。
真正要觀察的不是量，而是「成交結構」與「買方行為」。
Q2. 若 2026 房價真的要修正，關鍵會是什麼？政策嗎？
不是政策，而是買方是否變得成熟：
- 出價邏輯明確（不亂砍、不亂搶）
- 了解區域整體行情
- 能分析供需結構
- 願意等待合理價格
買方越成熟，市場越容易出現自然修正。
買方越混亂，交易越停滯 → 房市陷入死水 → 買賣雙輸。
Q3. 2026～2027 的房市最可能出現什麼情況？
市場大致有兩種走向：
- 健康修正（買方成熟）
– 價格緩跌 5～15%
– 交易慢慢恢復
– 市場重新平衡 - 長期死水（買方持續亂出價）
– 價格看似撐住，但成交量更萎縮
– 買不起的更多，賣不掉的也增加
– 最終變成買賣雙輸，不是賣方勝利
市場走向完全取決於：
買方是否比上一輪（2015～2017）更有準備、更有耐心、更會出價。
總結：2026 房價真正的答案不是漲跌，而是我們能否不再重演 2017
回頭看這篇文章最核心的一句話：
交易萎縮，不代表賣方勝利，也不代表房價無敵。
真正決定市場未來的，是買方是否學會正確出價。
若買方依舊毫無準備：
- 市場不會跌
- 但也不會動
- 最終買賣雙方都輸
- 房市剩下一灘死水
然而如果買方能真正成為市場的主導者，
學會用成熟、精準、有邏輯的方式出價、等待、談判——
那麼 2026 的房市，就有機會走向真正的健康修正，
也避免下一代被高房價壓得再也喘不過氣。
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