新青安鬆綁真能救首購？揭露高房價與15%違約金背後的隱憂

在台灣，房價的議題已經不再是單純的「買不買得起」，而是逐漸演變成一場結構性的困境。近期政府放寬「新青安」貸款的限制，看似是為了替首購族減壓，實際上卻像是一劑「止痛藥」——暫時緩解了買房焦慮，卻未能解決高房價的根源。

若從哈拉瑞的歷史思維來看，許多文明崩解並非因為外敵，而是自身體制的反噬。台灣房市的高房價，正逐漸走向這樣的宿命。

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一、根源在於高房價，而非貸款機制

央行對新青安的鬆綁，本質上只是「換湯不換藥」的應急措施。真正的問題在於：房價漲幅已遠超出民眾所得的承受力。

根據 國泰房地產指數，2021 年 Q3 全國指數為 98，到了 2025 Q2 已來到 161，短短不到四年，房價指數上漲近 60%。這不是單一區域的特例，而是全國性的普遍現象。

為什麼要看國泰房地產指數？因為它反映了 預售市場帶動中古市場 的現象。預售案在銀行融資上，往往採取「一條龍」的土建融與住宅貸款，缺乏實際成交案例可供比對。當建商總銷規模龐大，銀行在放款水位尚穩時，就容易整案核貸，進一步推升房價。

換句話說，這一波房價漲幅，並非自然需求帶動，而是 金融結構與建商操作下的結果。

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二、房價上漲 = 房貸壓力放大

若以平均 30% 的房價漲幅來推估，一間相同的房子，在預售轉交屋的 2–3 年內，房貸金額就會增加三成，自然銀行的放貸水位就會比過往減少約30%。

雖然建商以「小宅化」降低總價來吸引買方以抵銷高房價對房貸額度的殺傷力，但卻少估算到「小宅化」會產生頻繁交易量,導致銀行庫存壓力 並未因此減輕，因為新增的貸款總額依舊持續累積。這就是為什麼《銀行法》第 72-2 條不敢輕易更動，否則將動搖整個金融穩定。

然而，這也正是「高房價的自我反噬」：當資金與購買力被壓縮到極限，市場將逐步走向停滯，甚至危機。

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三、新青安鬆綁 = 杯水車薪

近期政府放寬「新青安」貸款限制，表面上是為了降低購屋門檻、緩解首購壓力。然而，這樣的鬆綁在結構上仍屬短期應急，並未觸及高房價的核心問題。

根據觀察，房價在短短四年間大幅上揚，金融結構與建商操作已將購屋門檻推到更高位置。即便新青安讓部分人「上車」看似容易，房價漲幅與限貸政策帶來的成本，依然讓多數購屋者面臨更大的財務風險。

尤其值得注意的是「15%違約金」制度。這項規定，表面是保障建商與購屋合約，但在實際運作中，往往成為建商的「護身符」。只要房價沒有下跌超過15%，建商便不必真正承擔價格波動的風險，反而將風險與成本轉嫁給購屋者。

換句話說，這次的新青安鬆綁，對整體市場而言，並非根本解方，而是讓更多人提前承擔風險，短期減緩壓力，卻沒有建立有效的退場機制。

在此背景下，我們可以用以下表格整理主要利益關係人的得失：

利益關係人	表面影響	真實得失
首購族	看似更容易上車	承擔15%違約金風險，未來退場困難
換屋族	被限貸與政策夾擊	若資金不足，容易被迫解約
建商	表面承擔風險	15%違約金成為護身符，反而有機會反賺
政府	短期降低民怨	長期失去公信力，金融風險被遞延

這也正是「神探啦可一」所提醒的：新青安鬆綁只是杯水車薪，不能從根本解決高房價造成的風險。真正值得關注的是，政府是否會在鬆綁之後，建立完整的市場監管與退場機制，避免更多購屋者在未來承擔沉重代價。

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四、李同榮的五大質疑：誰真正受傷？

房市專家李同榮批評，央行限貸並未真正打擊到投資客，反而誤傷首購族與換屋族。他提出五大質疑：

1. 首購市場受排擠：若限貸沒影響首購，為何行政院還得特別放寬新青安房貸？這證明限貸確實排擠到首購需求。
2. 換屋族受創：第二戶自住或換屋家庭被貼上投資客標籤，許多人因此解約或陷入困境。
3. 溯及既往問題：限貸令導致已購戶因貸款不足而解約，卻被央行推給契約責任，顯然不合理。
4. 34%首購族受害卻被忽略：官方僅強調多屋族解約，卻迴避高達三成以上首購自住者也因限貸受傷。
5. 消費糾紛被低估：交屋延遲糾紛暴增，與貸款困難高度相關，但央行卻選擇避談。

李同榮直言，這些亂象顯示央行過度自信、選擇性解讀數據，導致政策未能精準命中投機者，反而讓一般購屋者首當其衝。

神探啦可一套用哈拉瑞的歷史角度來補充，這些質疑正像古代文明過度消耗資源卻仍選擇「飲鴆止渴」的疑慮。短期或許能延續繁榮，但長遠來看，真正受傷的會是 背負債務的下一世代的人，以及未來更脆弱的金融體系。(延伸閱讀:從石器時代到 AI：歷史如何影響你的人生決策？)

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五、歷史思維下的啟示：安全下車比順利上車更重要

哈拉瑞提醒我們，歷史不是直線上升，而是充滿循環與崩解的模式。台灣高房價的故事，某種程度就是一場 自我複製的泡沫。

如果政府與社會仍只討論「怎麼順利上車」，卻沒有設計「如何安全下車」的制度，那麼這場遊戲的最後，將留下更多無法解套的悲劇。

這也是「神探啦可一」一再強調的觀點：與其盲目搶進，不如冷靜檢視數據，確保自己買的物件在 合理價格區間，同時思考未來的退場機制。

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常見答客問（FAQ）

Q1：15%違約金的真正爭議為何？

15%違約金的爭議，核心不在數字大小，而在於它背後的制度設計與責任分配。爭議主要有兩大原因：

1. 爭議起源在政府端
   政府在鬆綁新青安的同時，允許15%違約金制度存在，卻未同步建立有效的監管與退場機制。這意味著，當爭議發生時，責任與善後都缺乏明確指引，使購屋者面對巨額違約金時，幾乎無法得到合理的救濟。
2. 缺乏後續監管機制
   現行「預售屋買賣定型化契約」雖明訂違約金比例，卻沒有對後續影響進行監管與追蹤。政府既然允許此制度，理應有配套措施，例如追蹤解約者的後續動向，確保違約金不成為建商的保險工具，防止建商藉此反賺，這是政府的督導責任。

因此，15%違約金的爭議，並非單純的市場糾紛，而是涉及政府政策設計、監管責任與消費者保護的核心問題。

Q2：新青安鬆綁是否代表政府看好房市？

新青安鬆綁的背後，不能單純理解為政府對房市的樂觀判斷。這更可能是 一種短期的政策調整，用來緩解限貸帶來的民怨與首購壓力。

然而，若沒有搭配長期監管與退場機制，鬆綁政策只會像「止痛藥」般，短期緩解痛苦，卻不改變房價高企的根本問題。尤其在15%違約金制度仍存在的情況下，政府更需要追蹤後續影響，防止制度變成建商的護身符，而讓弱勢購屋者承擔最大的風險。

從這個角度來看，鬆綁新青安，與其說是對房市樂觀，不如說是 政府在高房價結構下的一種權宜之計，必須進一步檢討整體制度的完整性。

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結語：歷史會證明，真正的問題不是貸款，而是高房價

回到問題的根源──這一切爭論的核心，從來都不是「新青安貸不貸得到」，而是：
👉 為什麼台灣的高房價會讓我們需要這樣的政策？

哈拉瑞提醒我們，歷史總會留下痕跡。如果我們一再用短期止痛藥來掩蓋結構性問題，代價只會越滾越大。

神探啦可一則提醒：不要只看「眼前能不能上車」，更要思考「未來能不能安全下車」。尤其在 15% 解約金 成為建商的「護身符」後，政府若只看到眼前的止血效果，卻忽略其後續效應，等於放任風險擴散。

事實上，解約金成分中約有 5%–6% 是賣方的早期支付成本本應該支付給建商，但真正應該監管的，往往是剩下的9~10%的淨額。如果政府缺乏追蹤，讓建商任意為將可能導致「解約不虧、甚至反賺」，這不僅形同讓政策淪為建商的保險，更是 政府失去監督之責。因此，政府應該追蹤這些違約案例的後續動向，並設計合理的買方退場機制，避免最弱勢的買方成為最後的犧牲者。

以實例作為監管參考
例如，一間售價1000萬元的房子，若買方因限貸政策而解約，需支付15%違約金即150萬元。可設一風險時間期限,若該建商在期限內後續接手再出售，且成交價格超過900~910萬元以上，甚至再次以1000萬元售出(假設)，實際上代表建商並未因買方解約而承擔實質風險，反而可能因此獲利。在此情況下，建商理應退還第一任買方90~100萬元的違約金，以反映實際的價格差異與市場交易結果。

反之,若建商在該期限內遲遲賣不出去並超過該風險時間期限,又或再次成交價格低於900~910萬元,為補償建商在此時間所產生的風險與利息,則該15%違約金悉數歸於建商所有。

因此，監管機制應建立「違約金動態返還制度」，以交易後實際售價為依據，判斷違約金退還比例。此做法不僅能保障消費者權益，也能避免15%違約金成為建商套利的工具，強化政府對市場公平性的監督。

新青安鬆綁或許是一杯止痛酒，但歷史會證明，它同時也可能是台灣房市的 慢性毒藥。若核心問題——高房價——始終不被面對，那麼不論政策怎麼調整，市場最終仍會回到同一個困境。