繼承房子多久能賣？流程、稅務與規劃重點詳解

繼承房產是許多家庭面臨的重要議題，不僅關乎法律流程，也牽涉到複雜的稅務規劃。本文將詳細介紹繼承房子的流程與出售限制，並分析新制與舊制的課稅差異，幫助讀者瞭解如何減少稅務負擔。

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一、繼承房子的完整流程

繼承房地產流程主要分為以下幾個步驟：

1. 取得死亡證明
   申請被繼承人死亡的證明文件，通常由醫療機構或戶政事務所提供。
2. 辦理死亡除戶登記
   到戶政事務所申請除戶，確立繼承的事實基礎。
3. 調查遺產
   包括土地、房屋及其他財產，確保完整掌握遺產範圍。
4. 申請拋棄繼承（視情況而定）
   若負債超過遺產，繼承人可向法院申請拋棄繼承。
5. 遺產稅申報與繳納
   繼承人須在死亡日期次日起6個月內完成遺產稅申報，超過免稅額的部分需繳稅。
6. 查欠地價稅與房屋稅
   確認遺產名下是否有未繳稅款，避免後續出售時受影響。
7. 辦理繼承登記
   提交相關文件到地政事務所，完成土地或房屋權利登記。

繼承可由單一繼承人辦理嗎？

依據《土地登記規則》第27條，繼承登記可由單一繼承人申請，無需其他繼承人同意。但若未分割產權，僅能申請「公同共有」繼承，無法分割產權。

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二、遺產稅與房地產價值認定

遺產稅課徵標準如下表所示：

遺產淨額	稅率	計算方式
1,333萬元以下	免稅
5,000萬元以下	10%	遺產淨額 × 10%
5,000萬元~1億元	15%	500萬元 + （超過部分 × 15%）
1億元以上	20%	1,250萬元 + （超過部分 × 20%）

房地產價值如何認定？

房屋與土地價值採用以下方法認定：

1. 房屋評定現值：可從房屋稅單或稅捐處申請的稅籍證明書獲取。
2. 土地公告現值：可上網查詢土地地號後計算。

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三、繼承房地產出售的稅務問題

繼承房產後出售，稅務規定依房地合一稅的新舊制而定：然而無論新舊制,所得的計算是要依實際交易獲利(出售價-取得成本-相關費用),而取得成本就是依繼承當時的房屋評定現值+土地公告現值來計算,因此若是舊制最終的稅率是要看出售人個人綜合所得適用的稅率級距，而房地合一稅的稅率就要依持有期間而定

取得時間	課稅制度
105年1月1日以後取得	新制，須於所有權移轉次日起30天內申報房地合一稅。
104年12月31日以前取得	舊制，(出售價-繼承時房屋土地公告現值總和-繼承取得房地之額外負擔)x房地比(出售時房屋評定現值/出售時房地現值房產交易所得)併入綜合所得稅；若適用新制更有利，可採新制申報。

實務案例分析

情況1：舊制

假設房屋於103年繼承，房屋土地公告現值500萬元，繼承當時房地貸款餘額
800萬元,繼承後於112年出售,成交價為1500萬元,出售時房屋評定現值 150 萬元,出售時房地現值 750 萬元

• 適用舊制：
  • 應課稅所得 = (1500萬元 -500萬元-(800萬元-500萬元))× 150萬元/750萬元 = 140萬元

情況2：新制

若房屋於105年之後繼承，並於兩年內賣掉,成交價同樣為1500萬元：

• 適用新制，計算方式為（成交價 − 評定價值）× 稅率：
  • 應課稅所得 = 1500萬元 -500萬元-(800萬元-500萬元)-土地漲價總數額 100 萬元= 600萬元
  • 兩年內房地合一為45%稅率=600萬元x45%=270萬元

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四、實務問題與建議

Q1：如何減少遺產稅與房地合一稅？

可考慮提前贈與，但需注意贈與稅額。死亡前兩年內的贈與仍會被併入遺產課稅。

Q2：繼承房子持有不足一年能賣嗎？

均能賣但宜多考量稅負問題,新舊制認定差異極大,建議可多元考量符合買新賣舊原則的重購退稅或持有滿6年享優惠稅率，可降低房地合一稅負擔。

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五、資產規劃的重要性

提早進行資產規劃，不僅能減少稅務負擔，也能避免家庭糾紛。善用稅制條件，如自住優惠或逐年贈與，能有效降低未來的財稅負擔。

繼承與贈與比較分析表

項目	繼承	贈與
稅務負擔	免繳契稅與土增稅，僅需繳遺產稅	須繳贈與稅，遺產稅免繳
產權處理方式	一次性繼承，需辦理產權登記	可分年贈與，避免短期內財務壓力
潛在風險	繼承人意見分歧可能導致糾紛	提前規劃可降低爭議風險
節稅優勢	利用自住優惠減少房地合一稅負擔	提前移轉資產避免遺產稅累計

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提早瞭解相關流程與稅制，並善用法律與稅務工具，將有助於在繼承與出售過程中更加順利。希望本文能為您提供全面而實用的資訊。