貨幣貶值？營建成本飆升？房市供不應求？破解台灣「房價回不去」的真實內幕

「房價回不去了」是一句經常被拿來嚇阻買方的話。網路上充滿大量勸退文，內容反覆強調 貨幣貶值、營建成本飆升、房市供需結構改變 等理由，試圖讓買方相信：現在不買，以後一定更買不起。

然而，這些理由看似合理，卻充滿「心理暗示式」的誤導。只看名目價格、忽略市場質變，只看短期變化、忽略長期脈絡，很容易讓沒做功課的購屋者被帶著走。

以下將依序破解三大迷思，並說明為何台灣房市正逐步走向 有行無市，而非「越等越貴」。

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一、破解迷思：房價不是因為貨幣貶值而上漲

勸退文常說：「台幣一直貶值，錢越來越不值錢，所以房價一定回不去了。」

但事實並非如此。

• 台灣從 1980 年至今，其中仍有非常長一段時間 貨幣並未明顯貶值。
• 而在那段期間內，房價依然大幅上漲。

這代表什麼？

➡ 貨幣貶值從來不是房價上漲的主因。

真正推動房價長期上升的，是人為操作預期心理與信用擴張循環——
只要大家相信房價會漲、願意承接更高價格，房價就能被推動。

換句話說，貨幣是否貶值，不等於房價是否上漲。

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二、營建成本飆升不是房價上漲的充分理由

另一個常見說法是：「營建成本提高，房價當然回不去。」

看似合理，但同樣存在邏輯盲點。

如果「營建成本」是房價上漲的原因，那：

• 中古屋（已蓋十幾二十年）為何也隨之上漲？
• 中古老宅為何能反映新版建材與人工成本？

事實是：

➡ 營建成本上升只是「被拿來說嘴」的理由，真正的房價推升仍是 預期心理 與 賣方心態。

也就是：

「因為大家覺得房價會漲，所以房價漲。」

「建商說成本高，所以你相信它值更高。」

而不是「成本高，所以一定會漲」。

若營建成本是主因，那所有國家的房價都應該等比例上漲；但各國房價差異巨大，顯然不符合事實。

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三、房市供需結構改變？問題比你看到的更深

勸退文常說：「供不應求！人都往城市擠！房價當然回不去！」

但這種論述過度簡化，也忽略了更重要的事：

需求已經產生「質變」與「萎縮」。

● （1）高房價 + 少子化 → 購屋原始動力被削弱

• 高房價使年輕人延後結婚、生子
• 少子化反過來讓家庭型住房需求變少
• 需求總量下降，有意願買房的人越來越少

也就是：

➡ 不是沒人買，而是越來越多人買不起、也不想買。

● （2）都更重建不易：供給量少且不符合需求

• 都會區老屋比例高
• 都更困難、談不攏、時程漫長
• 成功都更後蓋出來的多是「高價宅」，並不是真正的剛性需求產品

也就是：

➡ 供給不是沒有，而是不符合需求。

● （3）只好向外擴張：形成「市中心老宅 vs 外圍小宅」的極端結構

因為中心區更新困難，只能：

• 在外圍重劃區開發
• 不斷小宅化（17–25 坪兩房、單面採光）
• 產生大量「先天不良產品」

這讓購屋者在市場上常面臨：

• 要嘛買市中心老舊、維修成本高的老宅
• 要嘛買外圍、生活機能弱的單面採光小宅

➡ 產品吸引力下降 → 需求萎縮。

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比較表：勸退文 vs 實際市場脈絡

主張	勸退文說法	實際情況（破解）
房價回不去原因1	貨幣貶值導致房價必漲	房價在貨幣未貶值的年代同樣飆漲 → 主因不是貨幣，而是預期心理
房價回不去原因2	營建成本飆升墊高房價	中古屋早已蓋好，卻同漲 → 成本不是主因，是「被賦予的理由」
房價回不去原因3	都會區供不應求	供給不是真不足，而是「不符合需求」，需求正在質變與萎縮
市場現況	越等越買不起	越來越多「有行無市」：房價不跌，但買方心死、交易量萎縮
對購屋者影響	越晚買越虧	需思考真實需求，而非被價格心理暗示操控

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四、真正撐著房價的不是三大理由，而是「心理暗示」

當你常聽到：

• 「房價回不去了！」
• 「現在不買，以後更買不起！」
• 「營建成本就是這麼高！」
• 「供不應求一定漲！」

這些話都有一個共通點：

➡ 它們都不是在描述市場，而是在塑造你的預期。

只要買方相信「不買會後悔」，市場自然能維持高價位。

買方一旦「心死、失去抵抗」，賣方自然無須降價。

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五、台灣正進入最危險的階段：房價不跌，但「需求已回不去」

外表上：

• 房價不動如山
• 看似供不應求
• 新案還是開高價

但真實情況是：

●（1）成交量逐年萎縮

交易量下滑代表什麼？
➡ 沒人買、買不起、或不想買。

●（2）新案銷售週期拉長

不是所有案子都能熱銷，銷售時間變得更長。

●（3）中古屋競爭力下降

大量老宅在市場上待售，賣不動。

●（4）自住剛需開始延後或放棄

少子化 + 高房價 = 剛需本身也縮水。

●台灣房市正在走向——

➡ 房價高檔盤整，但交易量持續萎縮的「有行無市」局面。

價格沒跌，不代表市場健康。
沒人願意買、買方心死，才是真正的風險。

✅ 常見答客問（FAQ）

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Q1：為什麼「貨幣貶值」不等於房價一定上漲？

A：
台灣在過去數十年有很長一段時間貨幣並未明顯貶值，但房價仍大幅上漲。原因不是貨幣，而是 人為預期心理的操作 與 信用擴張。
只要市場相信房價會漲，買方願意承接更高價格，房價自然被推升。因此，貨幣貶值只是「被拿來說明」的理由，並非真正的主因。

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Q2：營建成本上漲，是不是代表房價一定回不去？

A：
不是。若營建成本真是主因，那中古屋（已蓋 10～20 年）不應該同步漲價。
但現實是中古屋價格同樣飆升，顯示所謂「成本推升」多半只是市場 話術與心理暗示。實際上，賣方心態、買方預期與資金氾濫才是更關鍵的推力。

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Q3：既然說供不應求，那為什麼市場仍然出現「有行無市」？

A：
因為「供不應求」被過度簡化，忽略了 需求質變與萎縮。
高房價＋少子化削弱剛性需求；都更困難使市中心老宅老化；重劃區大量小宅化則降低市場吸引力。
結果就是：

• 想買的人買不起
• 能買的人嫌產品不值
• 中古屋賣不動
• 新案銷售期拉長

於是形成——
➡ 房價外表不跌，但市場交易量萎縮的「有行無市」現象。

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結語：破解心理暗示，避免被「房價回不去」洗腦

「房價回不去」不是市場定律，而是話術。

過度聚焦在貨幣貶值、營建成本、供需結構，反而忽略真正的市場訊號：

• 需求萎縮
• 產品老化
• 買方信心下滑
• 重劃區小宅化造成體驗下降
• 市場逐步走向「有行無市」

這些變化都代表：

➡ 房價或許不會大跌，但也未必會漲。
➡ 需求已經心死，房市走勢回不去了。

購屋者最要小心的不是房價，而是被心理暗示帶著走。

不要因為「房價回不去」這句話，就被迫接受不合理的價格與產品；
也不要因為別人的預期，就讓自己背上超出能力的負擔。

真正該思考的，是：

• 我的財務能否負擔？
• 這間房子的產品條件是否合理？
• 市場的真實需求是否支持這樣的價格？

只要把「預期心理」抽掉，你會看見更清晰的市場面貌。