預售屋怎麼買？買賣流程圖解1次看懂！從下訂、簽約到交屋撥款全解析|2025年最新版

買預售屋，看似比中古屋輕鬆、彈性，但若沒搞清楚整個流程，往往會讓人陷入等待漫長、費用不明或文件出錯的困境。
許多首購族在問：「預售屋到底怎麼買？」、「預售屋交屋流程會不會很複雜？」、「預售屋過戶撥款要多久？」——這些問題，其實都能透過一張清楚的預售屋買賣流程搞定！

本文將以簡單易懂的方式，帶你完整掌握預售屋簽約流程、對保與過戶撥款時程、以及交屋驗收與費用細項，讓你從下訂到領鑰匙都不再迷路。

---

一、買預售屋流程全覽：從下訂到交屋的7大步驟

如果以時間軸來看，一般的買預售屋流程約可分為七個主要階段：

1. 蒐集建案資訊與下小訂
   先比較各建案的地點、建商評價、坪數規劃與價格。若找到心儀戶別，通常可先付約5～10萬「小訂金」，作為保留權利。
2. 簽約階段(含簽約款)：確認預售屋簽約流程重點
   這是整個購屋過程中最關鍵的時刻。
   預售屋簽約流程包含：
   • 核對「預售屋買賣定型化契約」是否經預檢備查
   • 確認開工、完工與交屋日期
   • 確認預售屋付款明細表與履約保證內容
   • 了解違約條款、車位與共有面積說明
   • 支付簽約金(約總價的5~10%)
     建議買方保留至少5天的契約審閱期，必要時可請律師或專業代書協助審閱。
3. 工程期付款：掌握預售屋彈性付款機制
   預售屋付款多分階段依工程進度收取：
   • 開工款：總價的3～5％
   • 工程款：約5~10％，依進度分期繳納
     從開工到完工約2.5～3年，這段期間買方依照建商通知分批付款即可。
4. 客變與施工追蹤
   在結構未封板前，買方可提出「客變」申請，例如調整格局或選擇建材。此階段若要改設計，務必書面確認並留存紀錄。
5. 申請使用執照：預售屋申請使用執照要多久？
   一般來說，建商在完工後會向主管機關申請使用執照，平均作業時間約2個月，包含預檢、文件補正與審查。(內政部預售屋買賣契約版本內有規範~賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋,故可以六個月內做最晚期限時間)
   通常，建商取得使照後才會啟動交屋與過戶的程序。(主要原因:法規定義使照取得即被認定為”完工日”)
6. 對保與貸款審核：預售屋對保到交屋要多久？
   所謂「對保」是指買方與銀行共同簽署貸款契約，由銀行審核房屋鑑價與貸款條件。
   • 鑑價／估價：約7～10天
   • 審核條件：約4～7天
   • 簽約對保：約1天
   • 抵押設定：約3～5天
     整體流程通常約2～3週內可完成。
7. 驗屋、過戶與撥款：預售屋過戶流程與交屋撥款說明
   建商領得使用執照後，會統一進行整批過戶。
   • 預售屋過戶流程由建商委託代書辦理，約需2～4個月內完成。(由於預售屋牽涉土地總登及建物保存登記,故作業時間相對拉長,相較一般新成屋買賣則無需此時間。)
   • 同時銀行依照驗屋結果進行預售屋過戶撥款，若買方貸款撥款到建商帳戶，即表示所有權正式移轉。
     驗屋時若發現瑕疵，可先記錄於驗屋表單中，待修正後再完成交屋。

---

二、預售屋交屋流程解析：銀行與工程程序同步進行

許多購屋族以為交屋只是「領鑰匙」，但實際上預售屋交屋流程相當繁複，可分為兩大系統同步運作：

（1）銀行程序

由建商配合的地政士或代書協助，包含：

• 貸款對保文件確認
• 抵押權設定登記
• 撥款與過戶手續辦理
• 產權移轉登記完成

（2）工程程序

由建商執行以下項目：

• 預約驗屋 → 現場檢查水電、牆面、窗戶、設備
• 缺失修復 → 若有瑕疵，建商負責改善
• 最終交屋 → 雙方簽署驗收完成書

完成這兩項程序後，銀行即可依驗收結果完成撥款，整體預售屋交屋流程一般需約2～4個月。

---

三、預售屋交屋費用有哪些？別忽略這些開銷！

在預售屋進入交屋階段時，除了購屋款項外，還會有幾項額外費用：

費用項目	說明	約略金額
代書服務費	辦理過戶與貸款設定	約15,000～20,000元
契稅與印花稅	根據房屋價值計算	依房價的3~4/1000上下
交屋雜費	交屋行政作業費用	約10,000元
驗屋費用	若委託第三方驗屋公司	約10,000～20,000元
銀行設定費	房貸設定抵押權費用	貸款金額*1.2/100000

因此，在整體購屋預算中，建議預留約**房價的8～10/1000**作為交屋附加費用，以免資金吃緊。

---

四、跟建商買新成屋流程 vs 買預售屋流程：哪個比較簡單？

比較項目	預售屋流程	新成屋流程
繳款方式	隨工程進度分期繳款	須一次繳清頭期款（約20～30%）
對保與撥款	使照完成後開始對保，撥款分階段	貸款核准後即全額撥款
交屋時程	須等待建案完工與使用執照核發（合計約3~4年）	簽約後約1～2個月即可交屋
風險差異	須注意履約保證與建商信用	建物現況可見，風險較低

若你追求付款彈性、想分階段準備頭期資金，買預售屋流程較為合適；但若希望立即入住、風險更低，跟建商買新成屋流程會更直覺。

---

五、完整預售屋買賣流程圖（摘要版）

以下是以圖表化方式呈現的「預售屋買賣流程圖」：

看屋比價 → 下小訂 → 簽約審閱 → 付款分期 → 申請使照 → 對保貸款 → 驗屋交屋 → 過戶撥款 → 完成交屋

關鍵時間軸（參考）

• 從簽約到開工：約1～3個月
• 開工至完工：約2.5～3年
• 申請使用執照：約2~4個月
• 預售屋對保到交屋：約2～4個月
• 整體流程：約3～4年

---

常見問題Q&A

Q1：預售屋申請使用執照要多久？
A：一般約需2個月，若遇文件補正或現場審查，時間可能延長。

Q2：預售屋對保到交屋要多久？
A：約2～3週完成對保，若包含驗屋與撥款，整體交屋流程約2～4個月。

Q3：預售屋過戶撥款怎麼算？
A：由銀行依照驗屋結果與撥款條件分批支付給建商，完成後即完成產權移轉。

Q4：預售屋交屋費用要準備多少？
A：建議準備房價8～10/1000的額外費用，以應付代書、稅費、驗屋與設定費。

Q5：預售屋過戶流程誰負責？
A：多由建商委託代書統一辦理，買方只需依通知提供文件與印鑑章。

---

結語：預售屋怎麼買？關鍵是「流程清楚、文件確實」

買預售屋，其實不難。真正讓人焦慮的往往不是錢，而是「資訊不透明」與「流程沒底」。
當你能掌握從下訂到交屋的每一個關鍵節點——清楚知道什麼時候該付錢、該看文件、該驗屋——買預售屋就不再是冒險，而是一場有節奏、有節點的計畫。

因此，無論你是首購族還是換屋族，都建議先畫出自己的購屋時間軸，再對照本文的流程步驟檢視每一階段準備。
把「預售屋怎麼買」變成一個有規則、可預期的過程，才能讓你真正買得安心，也住得踏實。