2026房價下跌真的會來嗎？成交量歸零下的「冷凍市場」全解析

2025 年的台灣房市，用一句話形容最到位：「成交量歸零、看屋人消失，但價目表依舊穩如泰山。」許多買方等降價，認為房價終於要鬆動；但賣方降價無效，就算比實價登錄低一成也未必賣得掉。市場進入罕見的「全面觀望期」，這不是過去理解的買方市場，而是「買不起、賣不掉、誰也不想先讓步」的冷凍循環。

在這樣的環境中，關鍵不是預測市場，而是調整買賣心態，避免被情緒牽著走。以下內容將結合最新的市場現象，帶你理解當前房市為何「跌不了、也漲不起」，以及買賣雙方各自的心態，同時一併告知你應如何各自去因應與調整策略。

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想知道2026房價下跌與否?得先明白為什麼2025年成交量暴跌，房價卻不跌？

2025年買方會問：「明明沒人買，為什麼房價不跌？」
但房市的特殊性就在於——供給端擁有強大的持有力。

真正的資產族、屋主族手上握有時間，他們沒有現金流壓力，不急著脫手，自然可以選擇惜售不賣。

這導致三個市場現象：

1. 量先凍、價不動：
   沒有成交，不代表有人願意大降價，只代表大家都想等對方先出手。
2. 賣方降價無效：
   即便屋主比實價登錄低 50 萬、100 萬，買方依然覺得「明天會更便宜」。
3. 買方等降價，賣方等復甦：
   雙方心態僵持，形成「有行無市」。

房市不像股市會立即修正，而是靠時間慢慢洗掉缺乏資金的玩家。短線投資客撐不住會離場，但長期持有者不受影響，因此「市場量能崩落 ≠ 房價必跌」。而這更是2026房價是否真正下跌優先明白的因果背景。

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觀望期背後是「心理戰」：誰熬得久，誰就贏

目前市場最現實的一句話是：

「成交量可以歸零，但定價權永遠在有資產的人手上。」

買方在等崩盤、賣方在撐氣勢。
但越有錢的人越不慌，因為他們擁有時間。

這場心理戰的三大特性：

• 買方的恐懼：怕買貴
• 賣方的焦慮：怕錯過行情
• 市場的冷感：看屋量創 20 年新低

雙方情緒相互抵銷，結果就是 —— 誰也不出手。

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重劃區最慘：多殺多、比價戰、投資客拋售潮

若你最近在青埔、新莊副都心、高鐵特區瀏覽過物件，會發現同一社區同時掛賣 10～20 戶以上並非少見。

現況呈現：

• 投資客「互踩價格」搶先賣
• 早降價的反而有成交機會
• 越多人跟著降，買方越不買

重劃區的風險不是單價高，而是「供給大量集中」。當供給端失序，就會出現「多殺多循環」。

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賣方降價無效？因為買方不相信「現在是底」

有趣的是，即便出現破盤價，買方反而更害怕：

• 「比實價登錄低兩成，是不是有問題？」
• 「這不是好康，而是陷阱吧？」

這種「便宜不敢買」的恐懼使市場凍結得更徹底。

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房貸成數下修 → 市場購買力被直接削弱

2025 年的另一個重點是資金面急速收縮：

• 鑑價比成交價低一成成常態
• 貸款成數從 80–85% 掉到 70% 左右
• 首購族須多準備 50–200 萬不等的頭期款

買方不是不想買，而是買不起。

當資金面收縮，房價自然進入整理循環，但不等於會暴跌。

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買賣雙方心態比較表（2025 現況摘要）

市場角色	當前心態	問題源頭	關鍵錯誤	建議調整方向
買方（等崩盤）	覺得房價還會跌、不敢買	升息、貸款降低、心理恐慌	盲目等待「最低點」	先檢視自己的財務能力，而且養成事前功課準備
賣方（降價無效）	降價也賣不掉、信心崩落	房價想無止盡越賣越高、買方警戒心拉高	一味降價必無效,於是對峙心態拉升	提升屋況、凸顯物件不可替代性

自住兼投資族該如何看這波市場？

在台灣這個高房價市場，不論你買房的起心動念是「純自住」或「先住後租」、「先住後換」，你都必須具備「自住兼投資」的心態。這不是投機，而是現實：當房價高到動輒千萬以上，任何購屋決策都會牽動你未來 10～20 年的資產配置。如果只是抱著「反正我只買來住」的心態，很容易因為資訊不對稱，錯過關鍵時機，或買到根本不值那個價格的物件。

更重要的是，你得修正過去那種「盲目無限期空等」的做法。
房價下跌循環並不代表你應該躲在旁邊乾等谷底，因為：

• 你無法保證自己等到的是真低點還是下一輪上漲前夕；
• 賣方降價無效已是普遍現象，有些區域即使成交量歸零、買方等降價，價格仍然僵住；
• 你若與市場完全斷線，很容易因認知滯後而錯過合適標的。

與市場保持「有點黏、又不會太黏」的互動

最好的方式，是讓自己與市場維持 「有點黏，但不會太黏」 的節奏：

• 偶爾逛逛預售屋銷售中心
• 偶爾請房仲帶你看中古屋
• 定期與從業人員聊天、聽他們說市場反饋
• 至少每季更新一次你的市場資訊

你不必天天研究，也不該完全放生市場。
因為 只要每隔一段時間與專業人員接觸，你就能自然掌握市場變化的速度、方向與氣氛，這些都是冷冰冰的數據無法傳達的訊號。

事前準備比時機更重要：研究合理房價區間

比等待低點更重要的，是在出手之前做好功課。

• 利用實價登錄檢查過去 1–3 年的成交價格
• 過濾不同屋齡、坪數、建物類型的異常點
• 找出該區「真正被市場接受的價格帶」
• 區分哪些是合理價格、哪些是被投機炒作硬拉上去的物件
• 了解不同類型房子的價格彈性（新成屋 vs. 中古屋、重劃區 vs. 生活圈成熟區）

若沒有這些準備，你會陷入兩種極端：

1. 時機對，卻不知道怎麼出價——只好空等、繼續錯過。
2. 沒研究就亂殺價——被賣方當成奧客，談都談不下去。

市場下跌循環的真正關鍵不是「等到最低」，
而是——等你準備好了沒。

時機對時，空等不如出價；但盲目出價不如「出價有理」

這波房市的共同現象是：

• 買方等降價
• 賣方降價無效
• 市場僵住
• 成交量歸零

在這種環境裡，
只有「出價有理的人」才有機會買到好物件。

所謂「出價有理」，包括：

• 能清楚說明你的出價是依據何種統計與比較
• 數據能支持你的觀點，而不是憑印象喊數字
• 出價具備談判空間，而不是一刀砍到賣方完全無法回應
• 能根據屋況、地點、樓層微調，而不是「全部比實價再低 X%」

在市場冷卻期，
隨便喊價的人會被拒絕，有準備的人反而能搶到便宜。

總結一句話：

房價下跌循環，是自住兼投資族提高勝率的時刻。
空等不會讓你買得更便宜，但準備會。

❓ 常見答客問 FAQ

Q1：現在成交量這麼低，是不是再等一下就能撿到超低價？

A：不會。量縮不代表價會崩。
市場目前是買賣雙方互相觀望的「冷凍期」，而資產族握有時間與持有力，不需要急賣。真正撐不住的是短線投資客，會出現個案型的破盤，但不會形成全面性崩盤。
與其盲目空等，不如提升自己的「出價能力」。

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Q2：賣方降價了還賣不掉，是不是代表市場快爆炸？

A：不是市場爆炸，而是「買方不相信現在是底」。
即使出現比實價低 50–100 萬的物件，買方仍會覺得「應該還會再跌」。
這是典型的恐慌心理：

• 便宜不敢買
• 有成交反而覺得是「陷阱」
  結果反而讓市場更冷。
  要突破僵局，需要的是「合理出價」與「清楚的價值溝通」。

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Q3：自住兼投資族，現在到底該不該買？

A：關鍵不是買不買，而是你是否做好準備。
如果你已經做到以下三件事，就具備出手條件：

1. 知道目標區的合理房價帶（用數據推估，而非憑感覺）
2. 定期看市場、與房仲保持輕度互動，掌握真實現況
3. 能提出有理、有據的出價，而不是盲砍或情緒喊價

時機對時，空等不如出價；但盲目出價不如出價有理。
真正的贏家不是等最低點的人，而是準備最好的人。

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總結：2025 房市不是崩盤，而是「冷凍心理戰」

2025 年的台灣房市，看似低迷卻異常堅挺：成交量歸零、看屋人蒸發，但價格仍然站著不動。原因不是市場健康，而是「定價權仍牢牢掌握在擁有資產與時間的人手上」。買方等降價，賣方等復甦，投資客急著撤、重劃區供給爆量，在「買不起、賣不掉、誰也不願先退讓」的情況下，市場進入罕見的全面觀望期。

此時最重要的，不是猜測2026房價會不會跌，而是調整心態、提升準備程度。自住兼投資族若能與市場保持適度接觸、透過數據建立合理房價區間、出價有理、有據且非情緒化，反而能在這波下行循環中提高勝率。真正的機會不是「等到最低點」，而是「當市場給出機會時，你是否已準備好出手」。