2025年台灣房市最明顯的特徵只有一句話：房價不跌、交易大縮。市場從上半年開始便出現「有行無市」的格局，乍看像是房地合一稅、限貸令造成買氣降溫，但數據告訴我們，真正拖住市場的，是賣方普遍不願意降價。房價雖然沒有上漲，但買方的出價卻越來越保守，兩方心理完全對不上線，使市場呈現 價撐著、量卻垮著 的尷尬局面。

---

Fed降息只是話題催化，並未影響房市根本面的價格鬆動

近期房市最常被操作的題材，是「美國聯準會（Fed）今年可能啟動第三次降息」。許多房市文章趁勢把這段預期放大，塑造出彷彿降息＝房市將再起的氛圍。然而，降息議題在數據面上其實影響極為有限：

• 銀行房貸利率仍高度受台灣自身金融環境約束
• 買方關注的不是利率微降，而是房價是否合理
• 降息並未真正改善家庭購買力

因此，降息預期只是市場情緒被炒作的理由之一，但在 2025 年的實際市場表現中，我們看到的仍然是：
買盤冷淡、賣方撐價、交易量創新低。

---

2025 僅是「房價修正的起始元年」：賣方還處在抗跌心理

從過去 2015～2016 年那波房價下跌經驗來看，房價的「跌」必須透過時間讓賣方累積壓力，才會漸漸鬆動。2025 的市場現象正符合下列特徵：

• 價格端沒有正式下跌
• 賣方心理尚未動搖
• 買方出價下降但成交出不來
• 實價登錄交易量明顯萎縮

買房神探從市場數據觀察，2025 更像是「修正的起點」而不是「修正的結果」。

房價下跌需要時間讓賣方經歷：

1. 買氣疲弱 →
2. 成交量不出來 →
3. 持續等無買家 →
4. 心理煩躁、預期反轉 →
5. 逐步願意調整價格

目前只是第一步。

---

2026房價趨勢: 進入買賣雙方正式心理攻防，房價才可能啟動普遍化下修

2026 房價趨勢，關鍵不在於經濟數據，而是「買方素質」。
為何？因為房價下跌初期的交易量，是 引導賣方心理鬆動的火苗。

• 若買方出價無基礎、亂砍價 → 成交失敗量大量堆積
• 賣方容易得到結論：「降價也沒人買」→ 反而不願降價

因此，2026 年的市場將進入：

「買方出價品質」vs「賣方抗跌心理」的正面對決

若買方準備充足且出價合理，就能讓初期成交量率先帶出行情往下調。
反之，若買方質素不一，只會造成：

• 實價登錄出不了量
• 市場無指標價
• 賣方認為「沒必要降」
• 房價修正延後甚至卡住

---

房價不跌的背後成本：高屋齡、高風險與「有行無市」的負資產化

台灣房市正進入「高房價＋高屋齡」並存的新時代。
如果房價不跌、交易仍持續低迷，副作用將逐步累積：

• 接手者的風險提高（持有成本高、轉手難）
• 老屋折舊加速問題加重
• 行情無明確參考，全市場停滯
• 有行無市使部分買家恐陷入負資產

這也是為什麼買房神探提醒：
房市不跌不一定是好事，停滯反而更危險。

---

限貸令不是壓制房市，而是避免銀行爆風險的「安全閥」

許多人抱怨限貸令造成買房困難，但必須看到制度的本質：

限貸令是為了防止銀行被新買家風險拖垮，而非為了打壓房市。

它與銀行法第 72-2 條連動，限制銀行不動產放款不得超過存款 30%。
原因很簡單：

• 若房價高檔盤整又不跌
• 新買家承受過高價格
• 一旦景氣、薪資、就業稍微動盪
  → 新買家可能無力負擔
  → 銀行首當其衝

換句話說：

限貸令不是阻礙，而是提醒你：這個階段購屋風險極高，要更謹慎。

---

房地合一稅揭露一個殘酷事實：長期持有者幾乎無痛，短期接手者風險最高

近期房地合一稅追蹤報導顯示：

• 持有超過 5 年的屋主大多獲利驚人
  → 因早期成本低、稅負優惠多
• 房價下跌對長期持有者影響不大
  → 只是少賺，不是賠售
• 實際上最危險的是 這幾年房價高點接手的買家
  → 持有成本高、稅負重、價格支撐薄弱

這更驗證：

房價不跌成交反而會讓未來風險累積在「接棒買家」身上。

---

2025～2026 台灣房市核心邏輯比較表

以下表格整理本篇文章的核心觀察，便於快速掌握市場方向：

指標面向	2025 現況（修正起點）	2026 趨勢（心理決戰）
房價走勢	房價不跌、但已無明顯上漲空間	可能開始普遍化下修
交易量	大幅縮水、量極低	量是否回溫取決於買方素質
買方心理	出價保守、觀望為主	若準備充分 → 成交帶動下跌趨勢
賣方心理	死守價格、不願降價	若量能帶出 → 心理鬆動、願意議價
市場氛圍	Fed 降息被過度炒作、情緒面主導	回到實價登錄，數據將成主戰場
政策面	限貸令限制買氣、反而降低風險	限貸令可能持續，作為風險緩衝
主要風險	有行無市、量縮造成資訊斷層	若量仍出不來 → 房價修正期延長
投資價值	成本高、報酬低	走向需求盤決勝的理性市場

---

✅ 常見答客問（FAQ）

---

Q1：為何限貸令讓買方貸款受限，其實反而不是壞事？一般民眾該如何解讀？

A：
多數購屋者面對限貸令時，第一反應往往是抱怨：「政府限制貸款就是讓我買房更難」、「自備款要更多太不方便」。
但如果換個角度思考，你會發現——限貸令不只是管制工具，更像是一種保護機制。

在高房價環境下，許多買方靠高槓桿才能買得起房，而「高槓桿」同時代表你幾乎沒有緩衝。
一旦房價反轉，你將是最脆弱、最先受傷的那個人。

想像一下：

• 房價下跌 10%，你的房子可能瞬間變成 負資產
• 你還要背負接近原價的貸款
• 想賣，不敢賣；想撐，更痛苦

在這個時候，誰能阻止你做傻事？銀行嗎？政府嗎？還是你自己？

限貸令其實是在你「踏入高風險市場」之前，替你踩住煞車。

它讓你：

• 必須準備更高的自備款
• 減少高槓桿操作
• 留下財務安全距離

表面上是阻礙，實際上是避免你在未來房價反轉時，成為「重災戶」。

尤其台灣當前房市已呈現：

• 高房價
• 高屋齡
• 交易萎縮（有行無市）

此時能夠限制過度貸款，讓買方冷靜面對風險——
限貸令的角色，反而像是一種吃力不討好的「保護買方」措施。

因此，真正成熟的購屋者，應該把限貸令視為：

不是政府限制你買房，而是提醒你：現在進場，你要更小心。

---

Q2：房價下跌是不是對屋主很不利？是否會造成大量拋售？

A：
普遍 不會。
原因是台灣大多數屋主的持有成本極低，加上房地合一稅顯示：

• 持有滿 5 年以上的屋主幾乎全部可獲利出場
• 房價下跌對他們只是「少賺」而不是「賠售」

真正風險最高的是：

• 短期高點買進、尚在房地合一稅重稅期間的買家
• 屋齡老化、未完成重建或整建的區域

因此不太會出現拋售潮，但最理想情況會出現 緩步讓價潮,反之,若仍出現房價不跌、交易大縮的局面,則台灣房市的未來情況會更加複雜與險峻。

---

Q3：如果 2026 年房價開始下跌，買方應該「等」還是「買」？

A：
這取決於「你的準備程度」。

• 若無數據基礎、無合理價格判斷能力
  → 越晚買越容易出價失準，錯失議價機會
  → 甚至因出太低導致市場成交量出不來，使房價下修延後
• 若具備區域行情、合理價帶、歷史週期等數據能力
  → 2026～2027 反而可能是 10 年難得的議價黃金期

買房神探的觀察很明確：
房價下跌不是「等越久越便宜」，而是「懂得判斷的人越早受惠」。

結論：房市即將從「撐著」走向「調整」，真正的攻防在 2026 才開始

2025 年不是房價下跌的一年，而是 房價修正的開端。
賣方的心理還未鬆動，買方仍在準備期，雙方價差過大，市場自然量縮。

但從 2026 年起：

• 買方素質決定調整速度與方向
• 交易量決定價格鬆動程度
• 實價登錄動態勢必牽動局勢朝惡化或良性發展
• 政策（限貸令）將讓風險更透明化

最重要的是——

房價下跌並非壞事，而是市場代謝與回到健康循環的必經過程。

就像身體需要排毒、股市需要整理，房市也需要透過價格調整讓市場重新呼吸。
只要看懂時間周期、看懂買賣雙方心理，2026 將是更值得剛需買方投入的市場，而不是盲目跟著情緒跑的市場。