一般還沒購屋的人,比較不會去思考過這一類的問題,就是在房市大環境的背景下,房價的漲跌所帶來的影響,一種是在購買前,另一種則是試想自己已經是這間房子的屋主時,而找出解答並提供對策,常是與神探諮詢時的重要議題,因為這會牽涉到持有成本與日後換屋時可能會發生的阻礙。
而房價上漲時期,對於僅有一戶想舊換新的民眾究竟有幫助嗎?答案肯定會讓你失望,因為舊房子的漲幅是趕不上新房子的,除非新房子漲到天花板才會讓舊房子拉近一些距離,否則多數人就得接受坪數更小、距離更偏遠的選擇,因此房價上漲對多數僅有一戶的有房族是不利的。
因此你會發現,無論是新房子還是老房子,在房價上漲時的漲幅是會產生動態變化的,譬如初期前幾年的時候,新房子的漲幅大幅拉開老房子,老房子的市場反應程度較慢,等到後期幾年,由於新房子上漲幅度過大,導致市場越發不能接受,因此老房子就成為後起替代產品,房價也跟著補漲上來,因此兩者之間有著動態的互補性與變化,必須透過長期的追蹤掌握,才能真正清楚當下的樣貌。
你是否能掌握追蹤這一類資訊呢?否則也只能是「瞎子摸象」全憑感覺!
範例解說:
新房子房價漲幅:(47-23)/23=104%
舊房子房價漲幅:(29-16)/16=81%
上圖的桃園區住宅大樓為例,故得出舊房占新房房價漲幅比例:81%/104%=78%
另外還得計算兩者之間基值的落差,以2019q3為例,當時買一間新房子約是舊房子的1.43倍(23/16),但是來到2024q3時.彼此的基值差異來1.62倍(47/29)也就是姑且不論舊房子漲幅輸給新房子22%,光是從開始要準備房價就要額外多支出13%的房價才算與過去相當(1.62/1.43=1.13)。
因此可以得出合理在2024q3舊房子房價應落在32.8萬每坪,但實際只來到29萬每坪,故而導致表面看似資產增值,實際購買力卻下滑的困境。
適用需求
給正在抉擇老房子還是新房子的買家、打算賣屋的賣家。
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