你是不是也曾想過：「為什麼我的房子一直賣不掉？」或者「明明我房子條件很好，為什麼沒有人出價？」——這些問題不只發生在你身上，其實，是許多屋主在賣房初期的共同困擾。
在2025年這個轉為買方市場的時代，賣房不再只是單靠運氣或把房子交給房仲就能萬事OK。真正關鍵的，是你是否具備「全局思維」與「事前準備」的能力，才能在這場市場博弈中搶得先機。
賣房前的第一步：你準備好了嗎？
賣房前，你應該先問自己：「我真的對自己的房子夠了解嗎？」
不少屋主在開始賣屋時，對房價的判斷不是來自數據，而是來自：
- 隔壁鄰居說最近成交價多少
- 房仲說這區都可以開這個價
- 心中對自家房子的情感價值
但真相是，市場不看你的期待，只看數據與買方的選擇權。
所以，第一步請從認識自己物件的真正價值開始：
- 查詢內政部實價登錄（https://lvr.land.moi.gov.tw/）
- 觀察相同屋齡、樓層、區段的成交行情
- 分析目前市場上同類型待售物件的價格與優勢
表格一：自我盤點 VS 實價市場比較
| 評估項目 | 自我認知 | 市場參考數據 | 是否一致？ |
|---|---|---|---|
| 屋齡 | 15年 | 周邊成交15-20年物件均價為每坪48萬 | ✔/❌ |
| 格局 | 三房兩廳一衛 | 同區域類似格局供給量大 | ✔/❌ |
| 楼層 | 2樓（無電梯） | 高樓層含電梯需求更強 | ✔/❌ |
| 裝潢狀態 | 老屋無裝潢 | 買方偏好可立即入住 | ✔/❌ |
| 開價 | 每坪58萬 | 實價成交落在46~50萬 | ✔/❌ |
這張表格讓你看出落差，若越多項目顯示不一致，就代表你與市場的落差越大。
房仲選擇不是比嘴甜，而是比數據與行動力
許多屋主會因為朋友介紹、對方說得頭頭是道、強調自己有很多買方，就簽下了專任約。但你知道嗎？
專任約最大的風險是：房子進入冷凍庫。
為什麼？
- 房仲若發現物件價格過高或賣相一般，就會選擇「放著」，等你自然降價
- 專任約三個月內你不能找其他房仲，也難以解約
- 房仲根本不急著推動
正確做法是：先觀察，再選擇。
你可以：
- 一開始簽一般約，讓幾位房仲協同銷售
- 明確告知他們「三個月內會觀察誰最積極」，最後只選一位簽專約
- 同時追蹤每月的帶看次數與實際出價情況
此外，若你不住在房子內，也能考慮安裝簡易版的網路攝影機，只要有人進出開門就會通知你，讓你知道房仲是否真的有帶看，而非口頭回報。
到目前為止，如果你也在思考「這一區真的值得出手嗎？」「現在該買還是等？」那你可能會對以下工具很感興趣。
🔍 認識「買房神探 BI」
用數據告訴你： ① 價格是否偏高？ ② 現在是出手好時機？ ③ 你的物件是否具備買氣？
（已有200+用戶用 BI 判斷買賣時機）
👉 點此了解 BI 工具如何幫你判斷現場常見問題你準備好了嗎？
當你開始賣房後，許多屋主會面臨這些問題：
1. 買方遲遲不出現怎麼辦？
請檢視你的開價是否與市場脫節，或是物件條件是否被其他物件比下去。
2. 買方看了卻沒出價怎麼辦？
表示買方有意但不夠吸引，可能是價格、格局或整體吸引力不符期待，建議請房仲協助收集意見回饋。
3. 出價太低我該降嗎？
不要急著拒絕，請先分析該出價是否為「市場合理價」，而非單憑感覺否定。
賣房策略的關鍵：你不是不能降價，而是要知道為什麼要降價
降價策略其實有分兩種情況來看：
一、已有買方出價時的降價判斷
- 優先評估對方出價是否合理，或是否只是刻意砍價？
- 即便出價低於實價登錄，也必須在合理區間內（例如低於近半年成交平均值5%-10%）
- 同時結合近三個月的區域成交價，與你目前售屋的急迫程度一起評估
- 建議找一位 第三方且不涉利益的房產顧問，協助你用數據客觀判斷
二、尚無買方出價，欲降價吸引買氣時
- 應先調查：目前周邊在售物件的開價與成交狀況如何？
- 是否同類產品競爭激烈？與你物件條件、樓層、屋齡是否有可比性？
- 若發現自身開價在市場中偏高，則可以設定一個「吸引買方詢問」的門檻價
這些變數若未考慮清楚，降價可能無效，還會損害物件價值。閉門造車的定價方式，在AI與資訊透明的時代已經行不通了。
真正安心的賣方，是掌握節奏的屋主
一場成功的交易從來都不是偶然。賣房成功的關鍵在於：
- 事前功課做足：包括認識市場行情、盤點自家優劣勢
- 房仲選擇有依據：看行動、看回報，而不是只聽話術
- 策略彈性與數據支持：價格、時間、談判都能從容應對
當你能做到這些，你就不是單純在「賣一間房子」，而是在經營一場高效的交易。
常見答客問（FAQ）
Q1：房仲一直跟我說現在行情差，要我趕快降價，我該聽嗎？
A：先不要急著降價。應先分析近期實價登錄的實際成交情況，並比對你的房子條件與市場競品的異同。如果房仲無法提出具體數據佐證，只靠話術說「行情差」，那你需要更客觀的第三方分析協助你判斷。降價應該基於策略，而非壓力。
Q2：我房子條件很好，為什麼都沒人出價？
A：可能原因包括：開價偏離市場合理區間、照片與文案吸引力不足，或是同類型競爭物件太多。建議盤點目前市場上的「競爭者」，比對屋齡、樓層、裝潢與價格，再針對痛點調整行銷策略與開價，提升吸引力。
Q3：簽一般約會不會沒人認真幫我賣？該不該直接簽專任約？
A：不是所有房仲都在意你簽什麼約，而是你怎麼「觀察與回應」。你可以先簽一般約，觀察房仲是否積極、主動回報並安排帶看。等你確實看到誰最認真時，再考慮將專任約給對方，這樣你能降低風險、增加信任，也篩選出真正有心經營你的物件的人。
結語：當你看懂市場，市場也會看懂你
賣房不是靠喊價，也不是靠運氣。是靠理解、策略與準備。
你可以選擇繼續把房子交給命運，或是今天就開始學習當一位真正有節奏、有判斷力的屋主。
2025年，賣房成功的開始，就是你選擇站在數據與策略的一方。
房市資訊滿天飛，你是否也曾因為一時判斷錯誤而錯過最佳時機？別再靠聽說做決定，讓數據為你的每一步把關。
📉「人家說現在正熱」真的代表你的物件會賣得好？
🧠 資訊透明之後，反而更需要真正能看懂市場的工具與分析。
不論你是想進場的買方，還是等待脫手的屋主，以下這些資源能幫你少走冤枉路、避開價格錯覺陷阱：
除了看懂房市趨勢，你也可以從根本培養決策思維，應用在人生每個重要關卡。
📽️ 延伸收聽｜掌握房市變動的底層邏輯
我們在這集節目中，結合《決策的藝術》這本書籍來談談房市的不確定性與外部衝擊，幫助你避開市場誤判。