2025賣房新攻略：實價登錄怎麼看？從正確房價認知開始，打造成功交易的好開始

在當前2025年台灣的房市環境下，賣方所面對的挑戰與過往大不相同。房市景氣持續震盪，買方市場逐漸成型，在這樣的局勢中，賣房成功的關鍵，不再只是「找得到房仲」，而是——你是否做好了正確的開始？

好的開始，來自於你是否具備正確的房價認知與挑選房仲的標準。如果開價毫無依據，只憑印象與情緒喊價，那麼在買方主導的市場裡，你的房子只會成為待價而沽的「冷凍物件」。

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一、錯誤開價，讓好房變滯銷

根據實務觀察，許多屋主面對賣屋時，最大問題並不是房子條件不夠好，而是：

• 對自己物件的房價判斷全憑房仲說法
• 沒有能力客觀閱讀實價登錄數據
• 對市場的供需與比價結構毫無認識

這種情況下，極容易出現兩種錯誤：

1. 房價認知過低 → 賣給投資客後，被包裝轉手高價賣出。
2. 房價認知過高 → 價格遠高於市場行情，讓買方卻步，錯失時機。

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二、實價登錄怎麼看？不是查完就好

許多屋主自認有在查實價登錄，但卻忽略了數據使用的關鍵方法，包括：

• 樣本數不足（例如僅看一兩筆成交價）
• 忽略屋齡、樓層、座向等條件差異
• 比價區域太小（只限一棟或一巷內）

✔ 擴大參考範圍、辨識條件落差，才是看懂實價的第一步。

建議可依據屋齡、建商品牌、總戶數、管理品質等條件，來進行橫向比較，而不是只看社區名稱或樓層價格。

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三、房仲主動靠攏，不代表你該馬上簽專任

一旦釋出賣屋訊息，各路房仲會紛紛現身說法、爭取委任。

你會聽到：「我這邊有十幾組買方在等！」、「行情我最懂！」、「先簽專任，我才能投資廣告資源。」

在此情境下，不少屋主會誤以為簽專任約是必要條件，事實上——專任約保障的是房仲的專屬銷售權，不一定等於保障你的賣屋權益。

專任約 vs 一般約比較表

項目	專任約	一般約
房仲數量	單一房仲	多家房仲
銷售權利	專屬，其他仲介不可參與	所有人皆可帶客
行銷資源	通常會投入較多	視仲介而定
屋主可控性	無法中途任意終止	可觀察再篩選
風險	房仲若不積極，等同冷凍物件	可觀察誰認真再給專任

建議做法：先簽一般約 → 觀察 2~3 個月 → 升級給表現好的房仲專任約

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四、該如何知道房仲是否積極？

賣屋時，你若人不住在該房內，無法親眼監控每次帶看情況，該怎麼辦？

其實現在只需要：

• 安裝簡易網路攝影機（如米家、TP-Link雲端版本）
• 搭配電子門禁感應紀錄

你就能掌握：

• 是否真的有帶看
• 帶看的時間與頻率
• 與房仲每月回報紀錄是否相符

❗這不只是監督工具，更能有效讓你辨別「誰是真的有在幫你找買方」。

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五、從錯誤策略中學會敬畏市場

很多賣方在房市熱絡時，任意開價卻也能成交；但在買方觀望、議價主導權轉移的2025年，這樣的策略將面臨反噬。

你若不懂實價、不看競品、不分析買方心理，只憑感覺定價，最後吃虧的只會是自己。甚至還會誤信房仲給的假熱度指標：「近期看屋很多人」、「買方快下斡旋」——結果只是虛應故事，讓你誤判市場熱度，錯失真實斡旋的黃金時機。

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六、你準備好了你的賣房策略嗎？

當你啟動賣房流程時，以下這些情況你準備好應對了嗎？

• 買方遲遲未出現？
• 看屋者多但沒人出價？
• 出價太低該怎麼談？
• 房仲說「有人要買」，該怎麼判斷真假？

這些都是一位合格賣方必須預先設想的情境。因為市場變動快，若你只能被動等待房仲決定出價與策略，恐怕已落入價格劣勢區。

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七、不是不願意降價，而是想知道「憑什麼」

當買方出價比預期低、房仲要求你調整開價時，你該問的不是「要不要降價」，而是：

這個出價與市場比起來，落在哪裡？
目前市場還有多少競品？
我的物件在這些選項中有什麼優劣？

唯有對市場結構有基本認識，才能做出「不委屈、也不錯失」的決策。

常見「賣屋屋主」會提出的答客問：

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Q1：我家條件不錯，為什麼房子放了三個月還賣不掉？是房仲沒認真嗎？

✅ A：可能原因不只一個。
許多屋主誤以為房子條件好就一定會自動成交，但實務上，若價格過高、資訊不透明、或房仲並未真正投入心力推廣，都可能導致買方流失。你可以透過監控帶看紀錄、**裝設簡易監視器（若你人不在現場）**來確認房仲是否真的有在帶看，同時檢視他是否提供市場分析與實際成交比對，這些都是判斷是否「用心經營」的重要依據。

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Q2：專任約和一般約到底差在哪？我是不是該直接簽專任比較快成交？

✅ A：不見得。先觀察再給信任，是更穩健的做法。
專任約的優點是房仲更願意投入資源行銷，但前提是這個房仲真的有能力、有行動力。建議先從一般約開始觀察房仲表現，三個月內若確實積極、回報詳實，再升級為專任約回應他的努力，這樣既保障了自己的風險，也能篩選出值得信任的對象。

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Q3：我要怎麼知道我的開價合不合理？實價登錄看起來每筆價格都不一樣，怎麼判斷？

✅ A：單靠實價登錄容易誤判，需搭配比對與市場定位分析。
你需要的不只是查到價格，而是知道「該用哪一筆比對你的物件」，例如：屋齡相近、樓層接近、屋況條件類似，還有同區域買方正在比什麼？
這些判斷建議交由中立專業單位（如【買房神探】）進行分析，不只給你數據，而是教你如何看懂數據、理解買方心理與價格策略，才不會錯估行情、誤入冷凍庫。

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結語：2025賣房的起點，不該只是等人帶看，而是你先看清局勢

2025年的房市，是買方精算、比價清楚的市場。對賣方而言，不做功課、亂喊價格的時代早已過去。

真正的「好開始」，不是你遇到一個會說話的房仲，而是你具備了以下條件：

• 懂得看實價登錄數據與樣本判讀
• 能評估自家物件在市場的相對位置
• 願意從策略、心理、監督層面共同參與賣屋過程

當你具備這些，你不只能選到對的房仲，更能帶動房市的健康發展，避免因為誤價與誤信，讓市場信任一點一滴流失。

你要的不是「趕快賣掉」，而是「賣得值得」，而這一切，都從你看懂市場的那一刻開始。